第章_物业管理的委托与招投标.ppt

第5章 物业管理的委托与招投标 本章讲授 学习目的与要求 第一节 物业管理的委托 1. 物 业 管 理 委 托 方 按产权归属和物业管理委托的时间 房地产开发企业 建成后以销售为主的物业 建成后以租赁为主的物业 公房出售单位 住房改革 业主、业主大会 是否成立业主大会 选聘物业管理企业 第一节 物业管理的委托 2. 物 业 管 理 委 托 内 容 以管理服务为主的物业管理 委托管理权，保留使用权 重点：搞好日常管理和服务工作 适用：业主自用的物业 以出租经营与管理服务并重的物业管理 管理权、使用权均委托 重点：出租经营与管理服务并重 适用：经营性物业 第一节 物业管理的委托 3. 物 业 管 理 委 托 方 式 不实行招投标 直接委托 到期再次聘用（续聘） 实行招投标 房地产开发企业、公房出售单位、业委会 招投标方式（市场竞争） 第二节 物业管理招投标概述 物业管理招投标是物业管理的社会化、专业化、市场化特征的体现，是物业管理规范化运作的必然要求，将成为业主选聘物业服务企业的主要方式。 只有在公开、公平、公正的市场竞争机制下，才能脱颖出观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业企业，最终降低行业成本、提升服务质量、实现共赢。 第二节 物业管理招投标概述 1 物 业 管 理 招 投 标 的 内 涵 物业管理招标 物业管理投标 物业管理招投标实质 市场双向选择行为 第二节 物业管理招投标概述 1 物 业 管 理 招 投 标 的 内 涵 物业管理招标 是招标单位将自己的要求和条件公开告示，让符合要求和条件者参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，双方签订合约。 物业管理投标 是对招标的回应，是投标者按照招标公告的要求提出的投标申请的行为。 第二节 物业管理招投标概述 2 招 投 标 性 质 和 目 的 招投标的性质 招投标的目的 第二节 物业管理招投标概述 3 物 业 管 理 招 投 标 原 则 公开 公平 公正 合理 第二节 物业管理招投标概述 4 招 投 标 法 律 法 规 《中华人民共和国招标投标法》 《物业管理条例》 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 第三节 招投标分类及其要点 1 招 投 标 主 体 分 类 开发建设单位 心态定位 草拟文件 政府参与监督 提前进行 全体业主和业主大会 产权人 第三节 招投标分类及其要点 2 招 投 标 管 理 内 容 单纯物业管理招标 物业管理与经营综合招标 专项服务工作招标 第三节 招投标分类及其要点 3 物 业 管 理 招 投 标 方 法 自行招标 招标主体自行编制招标文件，进行资格预审，组织评标，自行操作招标全过程。 委托招标 招标主体支付一定的费用，委托专业的招标代理机构进行招投标。 自行招标＋委托招标 招标方聘请代理机构具体运作及文件编制，而对物业管理服务的具体要求及投标企业考察则自行负责。 第三节 招投标分类及其要点 4 物 业 管 理 招 投 标 形 式 公开招标——无限竞争性招标 邀请招标——有限竞争性招标 第三节 招投标分类及其要点 4 物 业 管 理 招 投 标 形 式 公开招标——无限竞争性招标（国外） 指由招标单位通过报刊、广播、电视、新闻发布会发布招标公告、载明拟招标物业项目的内容、性质、现状、管理要求和质量要求、招标条件及开标日期、获取招标文件的办法、招标人的名称和地址等，由物业管理企业进行竞争的方式。 第三节 招投标分类及其要点 4 物 业 管 理 招 投 标 形 式 公开招标特点 可以为一切有能力的物业管理企业提供公平竞争的机会； 业主也有较大的选择余地，有利于降低成本，提高物业管理水平； 招标单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费用支出较大。 第三节 招投标分类及其要点 4 物 业 管 理 招 投 标 形 式 邀请招标——有限竞争性招标（国外） 指由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式。 第三节 招投标分类及其要点 4 物 业 管 理 招 投 标 形 式 邀请招标特点 竞标单位少，资格预审和评标工作量小； 如果对竞标对象选择得当，则起到花费少、效率高的作用，同时提高了投标单位的中标率，对招投标双方都十分有利； 限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、机会均等的原则。 第三节 招投标分类及其要点 4 物 业 管 理 招 投 标 形 式 招投标法律规定 根据我国法律的