三亚-鲁能三亚湾新城“国际文化会所”项目产品建议P.ppt

项目地块位于三亚湾新城西南侧，属于三亚湾新城内的游艇港湾社区板块 现状交通为东西向新城路及古榕路，南北向道路未建 宗地的规划交通主要依靠围绕四周的井字形路网解决。 从当前道路建设情况看，东西向道路已竣工投入使用。南北向道路尚未修建。如道路体系不做继续完善，可依托的交通关系为东西向道路。 地块南侧一二线海景用地已开发完毕，以酒店、高档住宅为主，步行至沙滩需10分钟 地块东侧为项目规划开发用地，以正在开发的游艇2区及大面积的集中绿地为主。 地块西侧为已确权的项目规划一类居住用地，结合控规指标，未来将成为高品质别墅集中区。 地块北侧为大量未确权的规划一类居住用地，与项目地块间联系被古榕路阻隔 地块控规技术指标已定，用地性质为教育科研、一类居住用地及消防用地 项目本体分析小结 1、指标优势 容积率指标总体偏低，可打造高品质产品 2、区域优势 位于三亚湾新城规划中高端的游艇港湾社区版块 3、规划优势 临近规划有游艇码头、河道等强势配套 报告研究内容 本项目作为三亚湾新城的一部分，从整体角度出发，势必要考虑与项目、与城市、与区域、与大时代格局的关系 整个6.8平方公里的规划开发范围内，本项目拥有唯一成规模的教育科研用地，有相关主题演绎的基础 根据三亚湾新城的规划，6.8平方公里的新城将陆续建成游艇港湾社区、高尔夫绿地社区、美丽城度假社区、常住与养老社区、娱乐区、安置区六大区块。 三亚湾新城作为旅游度假与未来城市中心两个角色的交集，承载文化类度假物业具有得天独厚的优势 三亚要打造成为国际性热带滨海旅游城市，发展多元化的旅游度假产品是必然选择 旅游产品的发展从单纯的自然观光逐渐向多元发展 随着旅游度假层次的提高，旅游度假产品逐渐增多，并向细分方向发展 越高等级的旅游度假区的旅游产品越丰富 海南过去开发的旅游度假产品大多是与海资源的简单嫁接，该类产品已无法满足客户需求 目前海南旅游度假产品逐渐从资源型到体验型的转变 随着休闲旅游需求层次的提升，追求心灵体验型和个人素养提升的客户不断增加 以上关联分析对我们的启示 对启示的解析，暨项目需要解决的三大问题 报告研究内容 国内文化地产打造，已有较多案例呈现。随着国学热的出现，未来可预期文化地产项目众多 江苏太湖大学堂 山东万松浦书院 湖南岳麓书院 陕西白鹿书院 天津北洋书院 贵州阳明精舍 北京易和书院 中国文化书院 衡山会所 上海十乐会 上海首席公馆 北京院子 …… 太湖大学堂位于江苏吴江市七都镇庙港，两面临太湖，始建于2000年，国学大师南怀瑾先生在此居住与传道 江苏太湖大学堂案例小结 主要活动 主要活动 通过案例分析，我们发现国内文化主题地产多依托中心城市，侧重于研修、培训功能 文化主题： 集中于国学主题 国学交流 国学培训 国学展示 中式餐饮 康体疗养 …… 本案并不适合国内以研修培训为切入点的主题文化地产开发的方向 以展示、体验和交流为功能核心方向，更切合项目本身的城市属性、宗地规模和经济平衡 以国际文化主题切入，可以与时尚现代的游艇概念有效结合，以游艇体验、教学、展览等方式嫁接 以国际文化主题切入，强调展示与体验，更切合三亚城市特质并支撑三亚湾新城项目整体定位 以国际文化切入，打造文化交流中心，更符合整个海南岛的国际旅游岛发展规划 以国际文化切入，更符合海南鲁能城定位于国际休闲地产供应商的企业角色 国际旅游岛建设中的国际文化展示、体验、交流中心。 对项目核心问题的解答 报告研究内容 南区为国学院项目中唯一的教育科研用地，更适合承载文化展示、体验、交流功能 南区的用地规模使其难以出现大体量集中物业，需要通过小型物业的开发兼顾销售利益与文化主题的平衡 需要打造合理控制的集中物业，解决纯小型物业体现文化主题所缺失的集中运营及展示空间 集中物业可进行文化主题的集中展示、交流和体验，并提供运营的集中空间 小型物业可以在满足文化展示、交流的基础上，兼顾经济利益。 两类物业协调并存，就是文化主题区的方向 基于以上的思考，我们对南区物业的发展方向进行界定 报告研究内容 主题别墅物业，必须兼顾文化展示交流与休闲居住的平衡 思路一：在常规度假居住功能之外，设置展示交流的功能空间 基本需求： 食 住 行 娱 …… 业主可与文化人士或朋友在相对开放空间进行文化交流——建议设置大气的会客厅 业主可以在这里进行作品的创作，也会在这里读书或办公——建议设置创作室（书房） 文化的展示需要与外界交流——设置小规模的展示（展览）空间 思路二：通过合理空间组合，整合常规休闲度假功能和个性的展示体验功能 基本需求： 食 住 行 娱 …… 按照开放程度，产品的功能空间可以分成开放及私密两类 一层设置开放型功能空间，二三层为常规休闲度假别墅 通过竖向的功能区隔，打造兼顾文化展示与私密生活的产品，形成“文化主