—商业地产研经营管理的研究报告.ppt

关于商业地产经营管理的探讨 2010年3月29日 Part.1 公司商业地产整体概况 Part.2 商业地产经营模式的探讨 Part.3 商业地产经营考核的探讨 3、酒店绩效考核模式探讨 短期内酒店管理公司的业绩考核 由于酒店行业的经营特点加上区域市场与每个酒店的情况不同对于经营团队的绩效考核应作出相应的调整，而不能单纯以营业额的高低作为唯一考核标准； 区位 现阶段项目主要以城市郊区和二线城市为主，影响房价水平与入住率。 培育期 酒店开业后通常需要2-3年的市场培育期，通常新开业五星酒店的入住率只有20%，第三年才能达到50%的行业平均水平； 增长空间 酒店物业同商场购物中心物业相比增长空间有限，成熟后年入住率基本维持在60%左右，房价达到区域平均房价水平即可。 4、购物中心绩效考核模式探讨 现阶段商管公司的运营模式 第一类：处于城市核心商圈，商业成熟度高，培育时间短 商管公司负责日常的运营和管理，收取管理费用和租金。管理费用归商管公司维持日常的商场运作，另各地地产公司按照不低于5%的租金收益作为管理佣金支付予商管公司。并按照租金的逐年递增情况，逐步提高管理佣金的支付比例，且对于超过一定金额的租金收益进行额外奖励。商场内的各类的广告、场地租赁、临租收益归商管公司所有。 4、购物中心绩效考核模式探讨 现阶段商管公司的运营模式 第二类：处于城市新兴区，城市开发程度低，需要较长的市场培育期。 商管公司负责日常的运营和管理，收取管理费用和租金。管理费用归商管公司维持日常的商场运作，另商管公司在不超过5年的培训周期内，按照年度向各地地产公司提供预算，地产公司按照预算的额度向商管公司支付培训期内的各项支出，以保证以商业提高住宅价值的目标实现。在培育期后，恢复如一类物业运营机制。5年内的开业及收租参考值为：第一年分别达到60%和30%；第二年分别达到75%和50%；第三年分别达到85%和70%；第四年分别达到90%和85%；第五年分别达到95%和90%。 4、购物中心绩效考核模式探讨 商业管理的考核机制 对于商管公司的考核，第一类物业按照物业年度资产价值评估的增长为依据；第二类物业在培育期内则按照对于审定的预算执行情况进行考核。 Part.4 商业地产的未来发展方向 * 1、公司商业地产的业态分布 商业地产业态 购物中心 酒店 会展 酒店式公寓 写字楼 合计 商业地产预计总建面（万平米） 61.95 （28%） 50.24 （24%） 19.37 （9%） 17 （8%） 67.77 （31%） 216.33 （100%） 其中：目前已建成物业面积（万平米） 32.49 9.51 19.37 13.90 75.27 商业地产预计总投资（亿元） 37.71 （20%） 40.25 （22%） 21.73 （12%） 11.27 （6%） 74.61 （40%） 185.57 （100%） 其中：目前已建成物业投资（亿元） 16.94 6.00 21.73 11.75 56.42 公司各种商业预计总建筑面积将达到216万平方米，预计总投资额将达到185亿元（未含高尔夫球场），公司商业地产已逐步形成了较大的规模。 从建筑面积来看，购物中心、酒店、写字楼分别占商业总建筑面积的28%、23%、31% 从投资金额来看，写字楼投资逾70亿，占总投资金额的40%，而购物中心与酒店的投资均逾35亿。 公司名称 球场占地（亩） 预计总投资（亿元） 目前已投入使用的片区（如南片区） 投入使用片区的占地面积（亩） 投入使用片区的目前投资金额（亿元） 重庆高尔夫球会有限公司 2,631 2.32 北场18洞2006年6月完工/南场18洞2007年12月完工 2631 2.32 保利(包头)房地产开发有限公司 1,222 1.46 后9洞(北部区) 600 0.76 南昌铭雅欧洲城实业有限公司 1,300 0.53 全部 1300 0.53 保利（成都）实业有限公司 300 0.2 整个 300 0.2 合计 5,453 4.51 　 4,831 3.81 1、公司商业地产的业态分布 目前已有重庆、包头、南昌和成都四个地区设有高尔夫球场，球场占地面积超过5000亩，总投资将逾4.5亿元；其中重庆、南昌高尔夫球场已全部投入使用。 2、公司商业地产的区域分布 公司目前在12座城市涉足商业地产运营。但除保利国际广场、保利中心、南 海水城及酒店已具备经营条件外，大部分商业物业要到明年，甚至后年才能进入经营阶段，到进入稳定经营期估计还需要更长时间。 广佛区域为公司发展商业地产的核心区域，预计总建筑面积达121万平方米， 占公司商 业总建