中山项目前期策划建议书(产品部分)-项目定位.ppt

八、建筑立面建议 市场上主要外立面设计情况： 缤纷型 代表楼盘：阳光花地、凯茵新城、雍逸廷、雍景园 主要表现：强调色彩对比，多用红、桔、浅黄等抢眼色调。 素雅型 代表楼盘：豪逸华庭、奕翠园 主要表现：色彩搭配较少，主要以浅灰、浅绿等色彩为主。 中山市民的整体欣赏角度； 目标客户群的喜好； 项目产品的替代性。 本案对外立面的选择的思考: 我司建议以缤纷色彩为主，但给人的不是一种浮躁感，而是在体现品质感的同时，更是平静生活的回归。 九、商业街建议 将一个配套优良的社区展示给客户，解决其对社区生活配套的疑虑。另外能降低项目前期硬性配套的投入。 在建筑形态上吻合项目形象定位，在功能上突出它是一个休闲的户外走廊，也是特色和卖点。 可以较好的挖掘项目潜在的商业价值。 配置原因: 功能建议: 生活配套功能 个性配套功能 ╋ 通过设置露天咖啡座，增添优雅闲适的生活味道 十、交楼标准建议 装修标准 公共部分装修标准 室内装修标准 项目总体价格建议 根据上述四种产品价格定位及楼型配比，得出本项目总体均价的建议区间为3200--3300元/㎡。 3、 入市建议 建议项目采纳低价入市的策略，初期以2800/㎡（毛坯）的均价入市，营造“同价优质”的市场口碑。 第 六 部 分 产品建议 一、项目整体容积率建议 建议项目整体的容积率为1.5 项目总建筑面积为522948平方米 市场比较法 项目本身的产品需要 产品形态可安排的得很丰富，环境优势可以表现得更加明显，且比较符合本项目整个的档次定位。 在产品形态符合目标客户选择的前提下，适当提高容积率也基于盈利的考虑。 项目的盈利需要 单位面积230m2 26174 5% Townhouse 层数4层 一梯两户 52350 10% 情景洋房 层数6层 一梯三户 130873 25% 多层 平均层数16层 一梯4户 314097 60% 小高层 备注 建筑面积(m2) 所占比例 产品种类 二、产品形态建议 三、分期开发次序建议 拟定整个项目的开发周期为6年。 13.85% Townhouse 72000 七期 15.38% 情景洋房、多层 80000 六期 15.38% 情景洋房、多层 80000 五期 17.30% 小高层 90000 四期 15.38% 小高层 80000 三期 11.50% 多层、小高层、情景洋房 60000 二期 11.20% 小高层、情景洋房 50000（可售） 一期 所占比例 产品类型 开发面积㎡ 项目期数 体现一个大盘应有的综合环境优势。 在销售现场及参观区域，突出本项目在细部处理，如安排特色景观带及具有观赏效果的小品。 销售区域的环境处理，体现出本项目纯美、向上的生活形态，让客户在不经意之中触摸理想的生活境界，并适当增加立体的环境音乐、自然虫鸟声等。 本项目所处位置，是一个整体环境欠佳的区域，所以首期形象及销售示范区设计时我司建议主要参考以下几点： 四、首期开发楼型建议 一梯2户4层 20% 情景洋房 一梯3户6层 20% 多层 一梯4户12层 60% 小高层 备注 比例 产品类型 其中参考项目如下： 别墅30% 洋房70% 小高层 带电梯 6层多层， 11层小高层 中高档 凯茵新城 多层25% 小高层75% 全部带电梯 4层多层， 10层小高层 高档 奕翠园 比例 备注 楼型 定位档次 项目名称 根据市场平均售价计算，市场需求主力户型面积在100-120 平方米左右。 五、首期户型、面积建议 户型、面积建议： 100 473 合计 20 65 150-160 情景洋房 30 125 115-130 三房二厅 30 150 95-105 三房二厅 20 133 70-80 二房二厅 占总建面（%） 大约数量（套） 面积 (m2) 户型 万科四季花城 绿景 水景 “风”景 光景 互动性设施 渗透 六、园林建议 绿之演绎： 绿色代表健康、自由、舒适，通过在园景中种植树木、花草等常绿植物，运用高低错落、色彩映衬等手法，构成一幅立体式绿树掩映、曲径通幽、枝繁叶茂的空间。 在楼盘两边增加绿化密度，种植大型树种及多种彩色花卉，增添优美景观，又可以丰富项目景观，增添项目卖点。 在项目中部设置一个小型植物园，种植果树。 庄园 通过山、石、树、花、草等元素相互搭配色彩的组合，演绎现代园林的精髓。 其他园艺景点 光之演绎： 光代表新世纪也代表现代，可通过在园林中布置多种玻璃建筑物，并配合泛光灯、地灯等光源，表示新时代的璀璨，各种自然光、人造光、暖光、冷光等不同距离的光源有机结合起来，幻化出一幅新时代的璀璨美景，从中体现出人类文明社会的发展和进步。 在广场上兴建玻璃观星台，象征人类对宇宙 的无限向往。 观星台 通过各种色彩的地灯、墙身泛光灯的搭配，编织出对生命、文化和光的礼赞。 各