顺义机场项目市场报告稿.docVIP

目 录 第一部分、中央别墅区整体市场环境 3 一、中央别墅区市场情况 3 1、中央别墅区介绍 3 2、中央别墅区发展情况 4 二、相关市场环境对区域的影响 4 1、北京东部新城的规划影响 4 2、顺义地区的规划影响 5 3、天竺空港工业区的发展影响 5 4、首都机场的发展影响 5 三? 相关房地产政策对区域的影响 6 第二部分、区域公寓市场供需分析 7 一?、调研区域界定 7 二?、相关区域公寓市场供应分析 7 1 ?、调查范围确定及区域划分 7 2 ? 周边地区 8 3 ? 同类竞争项目 8 4 ? 周边潜在土地供应 12 三? 区域公寓市场供应分析小结 12 四、区域市场终端消费需求探索（详见后面附件1） 12 第三部分、项目自身情况分析 13 一、微观地块条件分析 13 1、项目地块规划条件分析 13 2、项目地块周边交通分析 14 3、项目地块周边自然和人文环境分析 15 二、项目SWOT分析 18 1．优势 18 2．劣势 19 3．机会 19 4．威胁 20 三、项目其他条件的影响 20 1、公寓部分 20 2、底商部分 21 3、开发商条件影响 22 四、项目市场空间分析 23 1、商业物业 23 2、公寓物业 23 第四部分 项目市场定位 24 一、项目整体定位 24 二．主卖点整合 24 三. 客户群定位 26 四、公寓价格定位 28 五．规划设计建议 28 第五部分 项目开发策略初步建议 31 一、项目总体开发模式建议 31 二、项目开发程序建议 32 三、项目开发风险分析 32 1、政策风险 33 2、市场风险 33 3、财务风险 34 4、经营性风险 34 四、风险规避策略建议 34 1、准确定位 34 2、快速开发 35 3、管理公司提前介入 35 附件1：空港项目区域市场终端消费需求探测 36 公寓需求调查分析 36 第一部分、中央别墅区整体市场环境 一、中央别墅区市场情况 1、中央别墅区介绍 北京中央别墅区主要是指，京城东北郊，温榆河与机场高速路相交围合而成的别墅发展区块，是北京最早的高档别墅群落据了解它兴起于上世纪90年代初的一次政府招商行为，所以它的土地规划以及随之具备的诸多先天优势，是北京其它别墅区域所不可比拟的。经过15年发展，已成为名副其实的高端居住区。中央别墅区从地理布局上说，最早从天竺开始，后来逐渐延伸到了老的机场路 附近，随着五、六环路的通车和机场高速路南段的修建，中央别墅区从天竺进一步扩大到了杨林、北皋地区。随着京承高速的通车以及机场高速北线的扩建，再一次扩大了中央别墅区的范围，主要是沿温榆河向西北（上游）、东南（下游）两个方向延伸，上游至立汤路区域，下游达到朝阳一带。中央别墅区作为京城最宜居的区域，不仅有低密度和北京难得的水域环境，同 时社会氛围相对纯净，已经形成了和谐的交通、人群和教育等居住环境。特别是政府斥资15亿元对温榆河进行治理，奥运会水上项目基地将在温榆河边建设，投资40余亿元的北京国际展览中心选址在天竺等，都给这个老字号的京城别 墅“集散地”注入了新的活力。众所周知，首都机场是我国最大的国际空港。根据政府规划，2007年底机场扩建工程竣工后，首都机场年旅客吞吐量将达到6000 万人次。空前蓬勃的国际客流、物流交换必将扩大中央别墅区在国内外人士中的知名度，在给此地的房地产租售市场带来强大动力的同时也将促进“国际化社区”的成熟发展。 “临空经济带”被列入北京市十一五规划中的重点发展区域，便足以说明这一区域的优势所在。现在中央别墅区的特点主要体现在交通便捷、生态环境好、有浓厚的国际氛围， 而且从北京市规划和未来区域的价值这两个方面来说，以中央别墅区为核心的北京 东北部区域必将是未来京城的优势区域、理所当然的高档居住地。1992-1997年第一个阶段外销时代，1992-1997年金融风暴之前，典型的特征是以境外购买为主；1997-2002是第二阶段仍旧是投资客的天下，只不过卖家来自国内，他们是中国先富起来的一批人，有些人在股市上或商业上赚到了钱，就把别墅作为长线投资。由于这两个阶段都是投资市场，所以关注度不是很高；2002年以后别墅进入自住时代，项目更多了，产品线更长了。尽管新政给京城别墅市场带来了一定影响，但温榆河中央别墅区却仍保持供需两旺的局面。历经15年的发展，这里已形成相对稳定的消费群及较成熟的别墅租赁市场。供销两旺2005 年1月27日，国务院正式批复了《北京城市总体规划》，确立了“两轴-两带-多中心”的空间发展格局。北京城市发展目标是国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市，到 2020 年，北京市总人口控制在 1800 万人左右，形成中心城--新城--镇的市域城镇结构。新城是在原卫星城的基础上承担疏解中心城人口的功能，聚集新产业、带动区域发展的规