城市住宅用地供应政策与房地产市场调控关系研究——以陕西省西安市.PDFVIP

城市住宅用地供应政策与房地产市场调控关系研究 ——以陕西省西安市为例 作者：杨东朗 黄宝华 所属单位：西安交通大学房地产研究所 地址：陕西省西安市咸宁西路28 号西安交通大学公共政策与管理学院 电话、传真：029 电子邮件地址： yangdl@mail.xjtu.edu.cn ; bobo.sunshower@stu.xjtu.edu.cn 摘要：近年来，我国政府针对房地产市场过热导致的房价上涨过快及结构不合理 等不良现象，频频加大房地产市场的调控力度。而与土地供应量相关的供地政策 则日渐成为房地产市场宏观调控的重要手段。本文以陕西省西安市为实例，探究 了城市住宅用地供应政策对房地产供给数量及房地产价格的影响。结果表明，城 市住宅用地供应量的增加能有效鼓励房地产供给数量的增加，但从供应计划落实 到实际供应需要更多的鼓励与引导；城市住宅用地供应量随房价的上涨而增大， 短期内难以平抑房价，因此必须严惩开发商囤地行为，同时增加限价商品房用地 的供给。 关键词：土地供应量 房地产供给量 房地产价格 一．问题的提出 近年来，我国政府针对房地产市场过热导致的房价上涨过快及结构不合理等 不良现象，频频加大房地产市场的调控力度。而在房地产市场的调控手段上，不 难发现土地政策已逐步上升至与货币政策和财政政策同等高度。而由于国家掌握 着一级土地市场的供应权，因此土地供应政策，尤其是与土地供应量相关的供地 政策成为土地宏观调控政策的首要措施。 西安市自 2003 年实施通过招标拍卖和挂牌交易方式出让土地的新土地供应 政策起，土地市场行为逐步得到了规范，土地供应也走上了正轨。近年来，随着 经济建设和社会发展的需要，西安市土地供应量持续增长。而由于房价的持续上 涨，政府也持续增加住宅用地的供应，以期缓解高房价。那么,城市住宅用地供 应量的变化对西安市房地产市场供给数量及房地产价格到底产生了何种影响呢? 国外对土地供应量与房地产市场之间的关系已有不少研究, 其中 Pollakowski 用美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据进行实证研究，结果表明土地 供给限制对土地价格、住宅价格产生了溢出效应，土地利用限制越严格，住宅价 格和开发土地价格上升的就越快，土地供应量对土地价格和住宅价格都有影响。 Peng 和 Wheaton 以香港为例，分析了改变土地供给对房价和住房供给的影响机 制，土地供给限制会引起更高的住房价格，但不会减少住房供给。而国内亦有相 关研究，如张洪(2007)通过对云南省和全国分省区的面板数据分析，认为我国的 土地供给政策已经对房地产市场产生明显影响，土地供应政策对房地产市场的影 响主要表现在土地供应量和土地供应的市场化程度；而张庆佳、林依标(2008) 认为房价上涨的原因并不是土地供应量的问题，而在于土地的有效供应量不足和 供应结构不合理；任荣荣、刘洪玉 （2008）通过实证研究得出的结果表明土地供 应量是影响当前住房供应和住房价格的一个重要因素，政府的土地供应很大程度 上通过影响市场参与者对未来房价的预期而作用于当前房价的变化。由此可见， 国内外研究对土地供应量如何影响房地产市场和房价尚有争议。因此，研究西安 市住宅用地供应政策与房地产市场的关系具有一定的理论和实证意义。 二．定性分析：土地供应政策调控房地产市场的传导机制 本文着重分析住宅用地供应量相关的土地供应政策对房地产市场调控作用， 并且只讨论通过招标、拍卖和挂牌完全市场化形式出让的土地。本文立足于以下 几个假设条件：(1)土地供求双方具有完全市场信息,对土地供应政策敏感。(2) 土地供应的改变对土地市场影响即时响应,无滞后性。(3)土地供应全部为房地产 市场有效供应，即供应的土地全部用于房地产开发。 1．土地供应总量与房地产市场供给量关系分析 土地供应政策一大内容是通过对土地供应量的计划编制实现对土地资源的 管理。土地供应总量是房地产数量产生的基础，土地供应量与房地产数量之间的 关系主要由容积率来反映。此处容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建 筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高 低。基于容积率可得土地供应总量与房地产数量关系如下：设房地产数量为Q(平 方米建筑面积)，土地供应量为Q (平方米土地面积)，容积率为F(一般情况下， L 容积率指标都大于1。高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3)，假设 容积率不变，则有