精品-物业管理法律制度( 65页).ppt

物业管理法律制度 第一节 物业管理概述 一、物业与物业管理 （一）物业 《广东省物业管理条例》第2条规定：本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。 物业由四部分组成：（1）供居住或非居住的建筑物本体，包括建筑物自用部分和共用部位。（2）配套附属设备。（3）配套公共设施。（4）建筑地块。 物业管理一般以物业区域为单位进行。 第一节 物业管理概述 “物业”与“房地产”的区别： 1．所指对象不同。 2．适用环节不同。 3．称谓领域不同。 第一节 物业管理概述 （二）物业管理 《物业管理条例》第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第一节 物业管理概述 二、物业管理的类型 （一）委托服务型物业管理 指现代物业业主将自己物业委托专业机构进行管理，是典型的物业管理方式。 按照内容又可分为：（1）管理为主的委托管理；（2）出租与管理服务并重的委托管理。 （二）自主经营型物业管理 指物业业主不委托专业机构而由自己直接实施管理，是传统的物业管理方式。 根据使用和经营方式分为：（1）自有自用型；（2）自有出租型。 第一节 物业管理概述 三、物业管理的内容 （一）常规管理 （二）特约服务 （三）多种经营 第二节 物业管理法律关系 一、物业管理法律关系概述 主要存在民事法律关系和行政法律关系 二、物业管理法律关系主体 （一）业主、非业主使用人、开发商 1．业主 房地产开发商为第一业主；物业的购买人，即物业的所有权人为各小业主。 2．非业主使用人——物业的承租人和其他实际使用物业的人 3．开发商 开发商签订前期物业管理合同，并作为住宅等物业出售合同的附件。 （二）物业服务企业 《条例》规定物业服务企业应当具有独立的法人资格。 第二节 物业管理法律关系 （三）行政管理部门 《城市新建住宅小区物业管理办法》第三条 房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。 新增“街道办事处、乡镇人民政府”指导业主成立业主大会 三、客体 第二节 物业管理法律关系 四、内容 （一）业主权利义务 1．权利 《物业管理条例》第六条　房屋的所有权人为业主。 　　业主在物业管理活动中，享有下列权利： 　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　（三）提出制定和修改管理规约(原为“业主公约”)、业主大会议事规则的建议； 　　（四）参加业主大会会议，行使投票权； 　　 第二节 物业管理法律关系 （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； 　　（六）监督业主委员会的工作； 　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同； 　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第二节 物业管理法律关系 2、义务 第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务： 　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则； 　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　（五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二节 物业管理法律关系 （二）物业服务企业的权利义务 1．权利 《城市新建住宅小区物业管理办法》第八条 物业服务公司的权利： （一）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法； （二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理； （三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； 第二节 物业管理法律关系 （四）有权制止违反规章制度的行为； （五）有权要求管委会协助管理； （六）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务； （七）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 2．义务 《物业管理条例》第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法