苏州广大凤凰城项目营销提案报告_66.pptVIP

运营管理策略 ◆资源整合，整体策划 发挥管理公司强大的资源整合能力和活动策划能力，这为后期实施整体促销提供了基础。由于目前商业竞争十分激烈，商家个体的营销活动尽管成本不菲，但效果却差强人意，管理公司统一策划营销活动无疑将有效提升入驻商家的商业竞争力； 合理划分时段，制定周详的依时段、季节等划分的促销计划，正所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，一年365天应天天有活动的节庆气氛； 整体促销活动可由各商家分摊成本，由商家成立的商户委员会监督管理，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。另外，在开业初期，发展商在前几年也往往要承担一部分营销费用，逐年减少直到正常营业以后停止。 【招商策略】 广大凤凰城项目提案报告 运营管理策略 ◆服务监督，物业管理 管理公司的服务监督职能有助于商家之间的协调和合作，也有助于提升项目整体形象，保证购物中心的高效、健康运转； 服务项目：培训商品陈列展示、装修布置和行政事务性管理项目； 监督项目：维护购物中心规章制度、信誉和形象等职能，同时也要协助工商、税务、卫 生和消防等政府职能部门的管理工作； 物业管理的内容除了包括传统型的管理内容，如保安防盗、车辆管理、绿化养护、清洁环卫、设备维护维修等，还要注意养护建筑、延长建筑生命周期。有条件的物业管理也可以将自己物业管理方案融入到经营商家的商业计划中，提供更多的延伸服务，针对需求实施一些策略性的物业管理。并且在日常管理中要有防范意识，减少或者避免重大意外事故的发生，并要培养“危机管理”的能力。 【招商策略】 广大凤凰城项目提案报告 谢 谢 ! 广大凤凰城项目提案报告 * * * * * * * * * * * * 第三消费群体： 目标定位 ? 周边周边区域人群 年龄特征 ? 年龄在15－60岁，其中20-40之间的为主力目标消 费群; 消费力 ? 该类群体具有较强的消费能力 消费心理 ? 来本区域消费带有很强的目的性消费 第四消费群体： 目标定位 ? 项目路过人群; 收入状况 ? 年龄在20－50岁; 消费力 ? 消费能力比较灵活; 消费心理 ? 路过项目，因某种产品能吸引其注意力而驻足， 消费相对灵活。 【消费定位】 广大凤凰城项目提案报告 【项目定位】 定位诠释—物业分析 统一经营 产权转移 业态分析 委托方式 委托建议 百货类购物中心 超市类大卖场 专业市场 广大凤凰城项目提案报告 1、百货类的购物 要求： 消费人群：30万以上居住人口 物业规模：1万平米以上体量 交通环境：多选择城市道路枢纽、步行 街等环境，对机动车非机动 车停车需求巨大。 对商圈的需求：城市主流商圈 承受的租金范围：年营业收入的2%以内 如项目周边的：圆融时代广场、天虹百货 天 虹 百 货 圆融时代广场 本案发展此类业态的条件有限。 【整体定位】 广大凤凰城项目提案报告 2、超市类大卖场 要求： 周边人群：2公里以内30万左右居住人口 物业规模：2万左右 交通要求：交通便利，四通八达 物业环境：对停车位以及建筑工程要求较高 本案周边已有此类业态，并且距离较近，可行性不大。 【整体定位】 广大凤凰城项目提案报告 ①大型：建材、装饰、汽配 要求： 物业规模：5万方以上 交通环境：临近城市快速路、机场、铁 路等交通主要干道，对物流 要求较高。 周边人群：要求不高 3、专业市场 本案发展此类业态在体量上受到较大的限制。 【整体定位】 广大凤凰城项目提案报告 数码城： 要求： 物业规模：5000平米 租金：60-90元/月 人群：较大的人流 交通环境：便利 小商品市场： 要求： 物业规模：2万平米左右 租金：100元/月以上 人群：较大的人流 交通环境：便利 【整体定位】 广大凤凰城项目提案报告 中小型专业市场：小商品市场、数码城、家居广场 百货类的购物中心 超市类大卖场 专业市场 大型专业市场：建材装饰汽配 建议方向 订单商业 产权分割 【整体定位】 广大凤凰城项目提案报告 定位诠释—定位方向 【项目定位】 透过物业和消费群体的解剖分析，结合当前市场德丰仓认为项目定位为“小商品市场”最为符合市场。 广大凤凰城项目提案报告 价格定位 【项目定位】 以东环苏安地区现有租金来推算，以45元/平米.月计，则每平米每年租金为45×12=540元。 根据德丰仓针对商业投