公信力与登记审查方式之探讨.PDF

我國土地登記制度公信力問題之研究 康芸馨 第三章 公信力與登記審查方式之探討 第一節 土地登記之審查方式 物權變動之效力與該國之登記制度息息相關 ，以德國而言 ，係採登記生效主義 ，而其 審查方式為實質審查 ，故登記具有公信力 ；以法國而言 ，其為登記對抗主義 ，登記僅是為 了對抗第三人 ，故當雙方合意時 ，物權已經發生變動效力 ，而其採之審查方式則為形式審 查 ，不過問登記內容之真偽 。以我國而言 ，我國物權係非經登記不生效力 ，故類似德國 ， 也必須具備實質審查 ，然我國不如德國由司法機關涉入審查且完成登記 ，且面臨難以全面 實質審查之困境 。 大體上 ，不動產之登記制度主要是依照不動產登記之審查方式而歸納成上述兩種系 統 ，上述之德國制也就是權利登記制以及與其相似之托倫斯登記制 ，便是必須進行實質審 查的登記方式 ，而實質審查所帶來的效果便是該登記具有公信力 ，相反的 ，若是屬於契據 登記制度 ，則不需要進行實質審查 ，僅需要形式審查即可進行登記 。 土地登記之審查方式則可分為實質審查與形式審查 ，若是依照我國相關法規的規定 ， 有關土地登記制度的效力與賠償制度的精神而言 ，我國土地登記制度必須是名符其實的實 質審查 ，才能夠維持土地登記之公信原則與保障人民之財產權 。實質審查是為登記機關之 職權 ，但是實際上卻由於時代環境變遷所造成登記簿內容多樣性的增加以及目前人力物力 1 資源之有限 ，有關登記原因證明文件的部分 ，已有使用?切結?之方式來取代實質審查 ，可 見我國登記制度實質上已無法完全做到將登記簿上每一項登記項目給予實質審查 ，而造成 理論上與實務上之落差 。 1 例如之前農發條例規定私人取得農地除了繼承或其他法律另有規定外 ，合計不得超過 20 公 頃，但是卻因為無農地總歸戶所以此規定目前之審查方式則是讓農地所有人在登記簿上切結其所 有之農地總面積並未超過 20 公頃 。 19 我國土地登記制度公信力問題之研究 康芸馨 目前主要之審查方式有實質審查及形式審查兩種 ，以下針對實質審查 、形式審查 ，以及我 國現行之審查先做初步之說明 ： 一 、實質審查 ： 所謂實質審查即地政機關於接受登記申請案件時 ，先依法定程序作程序上的審查 ， 2 再做權利內容真偽的實質審查 。因此地政機關對於申請案件，除應核對申請書之記載內容 與圖示、與地籍測量成果或登記簿所載 ，是否相符外 ，並應就申請登記原因事項是否真實 ， 有無違反強制或禁止之規定 ，保證書及其他負具文件有無虛偽 ，以及是否有管轄權 、申請 3 人是否適格等 ，從實體法上詳為審查 ，如認為有瑕疵 ，及予駁回或限期補正 ，不予登記 。 故登記人員負有實質上予以探究真正權利人之責任 ，則經審查探出其權利之得喪及 變動為事實時始予以登記 。依此種審查認定其權利關係無誤所為之登記 ，法律上賦予有絕 對之公示力及公信力 ，即便公示之物權並不存在 ，但為保護因信賴公示之物權所為之交 易 ，予以承認公示之物權確實存在。依此種審查制度審查登記之結果 ，往往會發生真正權 利人之權利被剝奪之缺陷 ，為補救是項缺點 ，直接之辦法是提高審查人員之素質 ，即吸收 4 知識及經驗豐富之優秀人員從事審查工作 ，以減少審查錯誤之發生 。 故實質審查主義不僅就其登記之聲請，是否在登記手續法上適法，加以審查 ，同時 ， 就其登記之聲請，是否與實體法上之權利關係一致，且其實體法上之權利關係，是否有效 ， 登記官吏 ，有加以審查之權限 。因此 ，登記官吏 ，應審查其登記原因之法律行為 ，或其他 法律事實 ，在實體法