中国房地产的变革之旅.pptVIP

从嬗变到涅槃——中国房地产的变革之旅 前言 言及经济，就避不开房地产，对于敏感话题，与其讳莫如深不如开宗明义，也让别人听个明白。 本文的视角是分析房地产在持续5年的调控中是否已经发生了嬗变，并将由嬗变走向涅槃。 中国现在到底还缺不缺房？ 房改第一阶段目标达到：房改至今10年，城镇住房的人均面积达到28平方米，住房自有率达到82%，在全世界数得上。城镇每年住宅的销售量在5-6亿平方米，居民住房的第一阶段目标（即解决住房的有无问题和住得下的问题）已经达到，住房的刚性需求中出现了弹性，可以等待、择机。 当前，政府期望释放首套自住型的需求，但这部分需求是有限的，且因受制于支付能力的限制而动摇，不定性和伸缩性很大，并不急于出手。 自去年10月底以来，尽管银行减息，政府优惠政策频出，开发商打折降价，但是首套自住型需求的释放仍然是缓慢前行，新政出台4个月后才见起色，部分需求还将被政府保障性住房所部分取代。因此，仅靠自住型需求还远不足以支撑中国的房地产市场。 适时释放改善型、二套房和投资性购房需求 2007年高房价下的销售放量主要是靠改善性二套房和投资性购房使然，但在房地产严厉的调控政策下，这部分需求退场，2008年房地产市场全线滞销，空置房面积增加使今年市场销售压力很大 以往政策限制改善、二套和投资性购房需求，导致已经退场的国内外资金在场外观望，等待适时择机而入，这就是当前的僵持局面。从这个角度来看近期住房市场供大于求的局面难改，房子仍然不好卖。 当前住房市场低、中、高端的供需关系都存在一些问题： ——针对低端需求，缺的是低收入保障性住房（主要是廉租房），需要政府加大投资； ——针对中端需求，大量的既有住房和开发商的存量房已经可以满足今后2年的住房中端市场需求，缺的是一手房和二手房之间的流转机制； ——针对高端需求，缺的是政策层面的放宽，以及性价比合理，市场适销的产品。 针对上述已经变化了的格局，市场的调整和企业的应对是必然的，以往的游戏规则不再适用，新的变革呼之欲出。 房改还需不需要继续进行？ 自1998年以来房改10年，至今出现了不同观点， ——房地产市场过度商品化，房改走过了头，应当增大福利部分，保障性住房比例要覆盖到中等收入； ——应当坚持改革不动摇，10年的实践证明商品房市场能解决城镇住房问题，保障性住房只应针对低收入。 本文提出的观点是： ——当前房地产体制、机制等制度性障碍凸显，上一轮房改主要是针对住房供给体制的改革，从福利分房到货币购房； ——对于房地产的最根本的命脉，地根和银根等问题却边改边看，留待以后解决。 当前房地产市场出现的问题不是靠市场本身所能调整的，也不是靠出台调控新政就能解决的。应针对上一轮房改的遗留问题进行新一轮的体制改革，以使房地产摆脱当前的低潮，走上长远的健康发展之路。 房地产的土地制度 上一轮的房改只解决了房产的归属权，而持有房产证的业主对土地只有使用权。在土地归国家所有这个前提下，是否可以认为是归全民所有（包括房主在内）？但是在土地出让金这个环节上，开发商实际上是为购房人垫付了购置土地70年使用权的费用，最终含在房价中了，国家（具体是地方政府）把本属于全民的权益出让给了全民的一部分——购房人，而且一次性的收了70年的使用金。 如果将来土地增值了，在交易中还要继续对开发商和购房人收增值税，增值税最后还是要体现在房价中，还是要购房者买单。 自己付钱去买本属于自己权益（或部分权益）的东西，这本来就是悖论。 房地产开发企业总销售收入的分布 购房退税理所当然 土地成本已经占了开发成本的30-50%，要想降低房价，光靠动房价的其它部分，如降低开发商利润（存在降价空间，但也有亏损线制约），降低建安成本（符合性价比规律，但降低建房质量是危险的），而不动土地收益这块政府奶酪合理吗？ 对于购房者来说，已经付了70年的土地使用金，并在购房时给财政和税收做过了一次性的贡献，那么政府制定各种购房退税政策就是理所当然的了！发达国家土地私有都有各种购房退税政策，中国购房人只有土地使用权，更应当有退税政策。 房地产的土地制度 对于上述问题的解决方案之一是开征物业税，但是如果不能将政府的土地收入合理的还利于民，使房价组成在可支付及合理的范围内，开征物业税只能使市场更加萧条。 土地招拍挂制度在一定程度上使土地市场透明，但是“价高者得”的导向使地价飙升，不可否认的带动房价高启，得利的仍然是政府。当前，在土地市场低迷的形势下，正是重新审视和修改房地产土地制度的好时机。 解决中国房地产的土地制度问题首先涉及到地方财政收入，进而涉及中央财政和地方财政的权益分配问题，这都是深层次的改革问题，不动这些问题，房地产怎么能背负起“一头担着投资，一头担着消费，一头担着民生，一头担着经济”的重负？ 房地产开发模式 中国房地