北京月亮城堡·七星级酒店式私宅阶段营销推广策略(东方博文)-81页 (青苹果).ppt

510# 二、定价策略 (住宅总面积：105760㎡ ).价格策略整体采取低开高走的形式，以相对 较低的价格入市，随着工程进度、园林景观、宣传造市、市场口碑等各 方面奠定了良好的基础，在确保快速销售的同时价格可每月小幅度上 调。争取在2006年年底售磬。全案销售均价高于12500元。 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 502#楼的成交均价12300元； 501#楼的成交均价12500元； 503#楼的成交均价12500元； 505#楼的成交均价12500元； 506#楼的成交均价12600元； 507#楼的成交均价12600元； 508#楼的成交均价12600元； 5个单元； 5个单元； 2个单元； 2个单元； 3个单元； 1个单元； 1个单元； 24115.45㎡ 24208.81㎡ 5495.06㎡ 6617.40㎡ 10004.54㎡ 5222.29㎡ 5222.29㎡ 8、 509#楼的成交均价12700元； 1个单元； 3533.09㎡ 9、 楼的成交均价12700元； 1个单元； 3536.3㎡ 10、 511#楼的成交均价12500元； 4个单元； 17804.87㎡ 专业房地产资料 * 三、销控策略 1、502#楼8月底封盘，原因：502#楼位置较好，北边园林景观好，前面 没有遮挡，可以直接看到减河，后期可保留涨价空间； 2、501#楼8月28日开盘，同时502#楼封盘； 3、503#楼、506#楼于10月底开盘； 4、505#楼作为503#楼的补充。 * 销售工作计划表 专业房地产资料 * 附 ： 限 期 额 外 增 值 服 务 计 划 * 1， 轿车免费配用 开发商为限期内购房客户提供租车服务，租金免费、保养免费，业主只 需支付燃油费用。不同的业主类别享受不同的免费用车期限。（限每户 一辆，车型：零公里别克凯悦） A类：（钻石卡）一年免费期限 B类：（铂金卡）八个月免费期限 C类：（黄金卡）六个月免费期限 如业主无需配车，可享受房款减额优惠。 A类：（钻石卡）房款减3万 B类：（铂金卡）房款减2万 C类：（黄金卡）房款减1万 专业房地产资料 * 2， 京通快速通行卡免费赠送 开发商免费为限期内购房客户提供京通快速通行卡，通行卡使用时 间与业主免费用车时间相对应。届时，您无需交纳任何通行费用， 即可在京通快速随意驰骋。（限每户一卡） A类：（钻石卡）一年免费期限 B类：（铂金卡）八个月免费期限 C类：（黄金卡）六个月免费期限 * 3，房产原价回收 开发商为限期内购房客户提供房产原价回收服务，不同的业主类别享 受不同的年限。回收时，装修、家电、家具如有损坏，按原价赔偿。 回收所产生的手续费和税费由业主承担。 A类：（钻石卡）2年内可随时原价回收 B类：（铂金卡）1年内可随时原价回收 C类：（黄金卡）半年内可随时原价回收 专业房地产资料 * “房产原价回收”利弊分析及成本核算 不利因素 1）， 今后几年内有退房的隐患； 2）， 验收时的损坏标准不易把握，容易引起纠纷； 3）， 回收的房屋存在折旧及重新装修的可能； * 有利因素 1），使客户对开发商的信心更为坚定，促进下订，确保快速销售，迅 速回笼资金。 2），通州新规划使项目升值成为必然，坚定了客户对未来升值的信 心。 3），业主多在40-45岁阶段，事业蒸蒸日上，因此只会有极个别退房现 象。 4），即使有大批退房，也可有几年的“无息贷款”资金的使用。 5），原价回购的截止时间为2008年奥运会召开，整体势头火爆，再一 次坚定了业主对所置物业升值的信心，退房可能性很小。 6），“原价回购”的理念给现在房地产行业开了先河，令业内人士、媒 体、目标客户等众多人群对“月亮城堡”项目给予高度关注，媒体造势， 给项目奠定了良好的口碑传递。 专业房地产资料 * 成本付出 （以57.95平米的户型为例） 按四星级酒店标准，5年后家具、家电、装修全部翻新，每平米3000元， 每套房大约需173850元（人民币）； 需要返还业主原价资金约69万元人民币； * 资金获利 （以57.95平米的户型为例） 69万元的无息贷款，年利率为6.5%，5年利息总额约为224250元 （人民币）。 按销售200套房，销售面积15000平米、总签约款1.8亿元计：1.8 亿元的无息贷款， 5年利息总额约为5850万元（人民币），并且其 滚动获利无可估量。 按四星级酒店标准，5年后家具、家电、装修全部翻新，每平米 3000元，每套房（以57.95平米的户型为例）大约需173850元（人民 币）。而5年利息总额为224250元，