房土两税相关问题.ppt

纳税人培训课件 管理一科 2017年3月 房企年终结账，发票相关税务处理及注意事项 年终结账、企业所得税汇算清缴及土地增值税清算都离不开票据处理，但并非没有发票就不能做账，也并非有发票入账就可以税前扣除。房地产开发企业由于其业务的特殊性在不同情景下应注意不同的处理方法。 企业所得税 房土两税相关问题 谢谢! 地下建筑用地：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税 。 房土两税相关问题 13、关于城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。 1）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起，缴纳城镇土地使用税。 2）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书次月起，缴纳城镇土地使用税。 3）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。 4）纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 5）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年后的次月开始缴纳城镇土地使用税。纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。征用的耕地与非耕地区,以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。 6）纳税人将原免税土地改变用途后转为应税土地的，从改变用途的次月起计算缴纳城镇土地使用税；纳税人将原应税土地改变用途后转为免税土地的，从改变用途的次月起免缴城镇土地使用税。 7）纳税人因土地权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利状态发生变化的当月末（因人民法院、仲裁委员会制发的法律文书，导致土地使用权设立、变更、转让的，城镇土地使用税纳税义务发生时间为法律文书发生效力的次月。） 8）对尚未取得土地使用权证书的纳税人，因城市规划调整或未按期完成拆迁的原因，未按约定时间交付土地的，国土或其它政府有关部门与纳税人签订补充协议，重新约定土地交付时间的，或出具延迟交付土地证明的，以纳税人实际取得土地之次月为纳税义务发生时间。 房土两税相关问题 ? 　　房地产企业开发产品完工前，会计不结转收入和成本，取得票据仅与存货有关，与当期损益无关，也并不影响当期企业应纳税所得额。 ? 在开发产品未完工前，开发成本取得票据与否对于其当期应纳税所得额没有影响，但是期间费用，应当取得而未取得票据的费用支出，仍然不能税前扣除。 完工前税务处理 开发产品完工后，按照会计政策规定因未交付产品尚不符合确认收入的条件，企业仍应以国税发〔2009〕31号文件第九条的规定及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 完工后税务处理 完工后税务处理 A房地产开发企业2015年5月始项目开始预售，营改增后选择适用简易计税方式，开发产品累计取得预售收入10000万元，其中2015年度预售收入4000万元，2016年度预售收入（增值税不含税收入）6000万元，开发产品2016年12月竣工验收备案。但开发产品尚未交付，会计处理上并未结转收入。开发成本已经取得发票6000万元，尚未取得发票2000万元。? 假设预计计税毛利率15%，2015年缴纳税金及附加224万元，土地增值税80万元。2016年缴纳增值税300万元，税金及附加36万元，土地增值税120万元，期间费用1000万元。 A企业开发产品计税成本应为6000万元，根据国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定，以下几项预提（应付）费用可以计入计税成本：①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。假设其可以预提计税成本800万元。 。 此题计算过程如下： 　2015年计入应纳税所得额为4000×15%－224－80＝296（万元）。 ? 　　2016年计入应纳税所得额为〔10000－（6000＋800）－（224＋36）－