常州昔日鬼城的进出口新格局.PDF

事实不观点 2017 年 3 月 2 日 常州：昔日鬼城的“进出口”新格局 2017 年3 月2 日 CRIC 研究中心 数洞老表哥，数洞里的兔酱 2016 年四季度地方再次重启“限购”以来，随着房价增速的放缓，大多数热点城市明显降温，行 业热度也更多地转向了一些 “不限购”城市，如常州、南通、宁波、青岛等二、三线城市关注度明显 提升，成为了新的“潜力”城市，也勾起了老表哥的研究兴趣。 摘掉“高库存”帽子，良好基本面迎来更多关注 结合近年行业和经济数据变化，不难发现这些城市的共性特征：一方面是切切实实的风险降低。 首先是供求关系恢复平衡，消化周期多已降至一年以内，典型如宁波、南通、常州、徐州等市，近两 年消化周期降幅更是超过了60% ；其次是开发成本得到控制，土拍底价或贴近底价成交仍是市场常态， 常州、常德、贵阳等市土拍溢价率更是低于5% ；最后是房价仍有上升空间，目前价格明显低于区域核 心城市或同能级城市，不论是毗邻上海的南通，还是临近南京的常州，其价格“洼地”现象均较为明 显，而长春、宁波、贵阳等二线城市，其商品住宅价格也明显低于经济发展水平类似的同能级城市。 典型“去库存”二、三线城市近年风险指标表现 消化周期 近两年土拍 房价 城市 2014 年末 2016 年末 降幅 平均溢价率 2017年1月 同比 常州 14.4 5.4 -63% 1% 9090 34% 徐州 20.5 7.7 -62% 4% 7430 -7% 常德 12.8 11.1 -13% 0% 5210 0% 莆田 14.7 11.0 -25% 0% 7488 -6% 烟台 28.8 14.6 -49% 5% 6933 7% 长春 19.7 11.2 -43% 10% 6203 2% 贵阳 13.1 8.4 -36% 2% 5855 13% 宁波 12.0 4.5 -63% 29% 15909 17% 南通 12.6 4.1 -67% 26% 9648 23% 沈阳 22.7 16.3 -28% 16% 6917 12% 数据来源：CRIC 另一方面是良好的基本面支撑。从人口规模来看，这些城市常住人口多居于全国前列，长期需求 基数无虞，徐州、烟台等市更是高居全国TOP50 ；从经济发展来看，这些城市更是全国领先，典型如 CRIC 研究中心 2017 版 E-mail ：research2@ 电话：021 1/9 事实不观点 2017 年 3 月 2 日 常州、宁波人均GDP 更是超过不少省会城市，高居全国TOP20 ；从房地产规模来看，行业也已经步 入了成熟发展阶段，为市场差异化发展留下了更多空间，20