【精品】2012年土地估价师实践日志之一15.doc

2012年土地估价师实践日志之一 本人在房地产评估行业从业超过5年，在2008年通过房地产估价师考试，2009年1月正式初始注册成为执业房地产估价师。2009年-2011年间，系统学习了土地估价方法理论等，再结合工作中的实践经验，在2011年顺利通过了土地估价师考试。2012年2月报名参加了土地估价师的实践考核，经王刚估价师的指导下，在广东广信粤诚土地房地产评估咨询有限公司工作及进行土地估价实践。 实践期间，参与了广州市海珠区沙渡路7号二类居住用地土地使用权抵押价值的评估。以此地块评估为例，总结一下自己土地实践的心得体会。 该地块是受广州市土地开发中心委托，为确定抵押贷款额而评估土地使用权市场值。王刚估价师带领下，对评估宗地进行了现场勘查和市场调查。具体内容包括： 该宗地块的位置、四至、自然条件、环境质量、基础设施情况、土地利用情况、地上定着物的情况； 该宗地块周边和所在的区域状况； 该宗地块所属区域土地市场状况。 收集了与此类地块相关的法律法规、地方性法规、部门规章，财政部和住建部发布《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，“新版国五条”，国土资源部着手修改《闲置土地处置办法》，广州“限购令”细则，核实《国有土地使用证》等相关资料。 估价对象是位于广州市区的二级住宅用地，使用权类型为政府储备用地。至估价基准日未见其权属资料显示设定土地抵押权，至估价基准日未见其权属资料显示设定担保权、租赁权、地役权等其他他项权利。规划用途为居住用地，东至集体用地，南至建设用地，西至建设用地，北至昌岗西路，周边学校、金融、饮食、商业配套较完善，目前该区域繁度较好，发展前景较好。因此，在满足合法原则的前提下委估宗地继续按规划用途及批准的规划指标开发建设最为有效。 因委估宗地所在广州市土地市场较为活跃，土地市场上近期成交的可比案例（同一供需圈内、用途一致、邻近区域）较多，故宜采用市场比较法进行估价；又因委估宗地用途为二类居住用地，且土地使用条件、规划利用指标等在相关资料中有约定，故宜采用假设开发法进行估价。综上分析，本次估价选择市场比较法和假设开发法对委估宗地进行评估，然后综合确定委估宗地估价结果。 通过此次实践，对土地估价的基础理论在现实中的灵活运用有了更加真实的理解，不同权属的土地在估价方法选择上的不同，针对不同的估价方法收集估价相关资料思路更加明晰。此地块作为政府开发中心储备的地块，价值中包含国有土地法定优先受偿款这部分价值，在评估抵押价值时需要注意扣除，这也是与普通的正常市场住宅地块有所区别。根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去知悉的法定估先受偿款。还有考虑到当期政府房地产政策对此类型地块的影响，不能单纯地与周边的市场情况作比较。同时，确定该地块的最有效利用方式也是成功运用假设开发法的重点之一。 以下是该估价项目运用假设开发法的详细计算过程: A、假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定委估宗地土地价格的一种方法。 计算公式如下： 地价＝开发总价值－建筑总成本－销售税费－开发利息－开发利润－买方购买该宗地使用权应负担的税费 B、市场比较法是在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比较,对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 土地使用权抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值－估价师知悉的法定优先受偿款 计算过程 假设开发法 技术经济指标 委估宗地位于海珠区沙渡路7号，规划用途为居住用地，东至集体用地，南至建设用地，西至建设用地，北至昌岗西路，属于广州市“白鹅潭”商圈内，周边学校、金融、饮食、商业配套较完善，目前该区域繁度较好，发展前景较好。因此，在满足合法原则的前提下委估宗地继续按规划用途及批准的规划指标开发建设最为有效。 根据委托方提供的《国有土地使用证》（穗府国用[2011]）、《关于申请建设用地规划条件的复函》（穗规函[2011]7689号）等复印件，并结合区域同类用地规划开发产品的不同配比及估价人员估价经验，根据最高最佳使用原则，本次估价所采用的委估宗地整体规划技术经济指标如下表： 序号 项 目 规划指标 1 总用地面积(㎡) 38875.99 可建设用地面积(㎡) 35,302 2 容积率 3.0 3 建筑密度 35% 4 总建筑面积(㎡) 105,906 5 计容积率面积(㎡) 105,906 5.1 住宅 102,866 5.2 公建配套(㎡) 3,040 6 其