不动产物权变动的特殊生效方式.docVIP

金华市律协2009年 律师实务理论研讨会 不动产物权变动生效方式的一般原则与其他情形 作者姓名：朱淑才 作者单位：浙江大平律师事务所 不动产物权变动生效方式的一般原则与其他情形 引题 乙通过竞拍取得甲被法院强制拍卖的房产，法院裁定房屋归乙所有。乙收取了办理过户手续的所有材料，但一直未办理过户登记手续。因甲欠款未还，丙申请保全上述房屋，法院裁定进行查封。乙提出异议，要求解除查封。 该争议涉及不动产物权变动的生效根据问题。对于物权的得丧，史尚宽先生认为物权的取得分由于法律行为之原因和由于法律行为以外之原因两类。法理上基于物权变动的有效为确定物权的归属，这一点应当没有异义。因此可以从物权变动的法律根据方面去确定物权的归属。然而，我国《物权法》第九条所规定的“不动产物权变动，以登记为生效要件”原则，与《物权法》第二十八条至第三十条设立的其他规定，均为当前司法实践界定物权变动并产生效力的法律依据，如何正确理解和适用《物权法》的这些不同规定，是司法实践者首先应予以关注的课题。本文以人民法院强制执行引起物权变动这一原因为对比视角，从不动产物权变动生效方式的一般原则及其例外情形的功能、范围与特性等因素进行分析，探讨不动产物权变动的效力。 目次 一、不动产物权变动生效方式的一般原则 （一）不动产物权取得的登记原则 （二）不动产权属登记的法律功能 （三）登记公示公信力的要件及范围 （四）名义权利人的对内对外效力 二、不动产物权变动生效方式的特殊形式 （一）强制拍卖行为的性质 （二）强制拍卖引起物权变动的效力 （三）强制拍卖引起物权变动的法理基础 三、特殊生效方式与登记生效原则之冲突 四、解决冲突的规范路径 不动产物权属私法概念。不动产物权的变动问题，历来是立法、司法和民法理论中的一个重大问题，各成文法国家均对此作出原则性的规制。我国《物权法》总则之第二章，即以法定形式确定物权的设立、变更、转让之不动产登记原则。 一、登记制度是不动产物权变动的一般原则 所有权移转作为物权变动的方式，应遵守物权变动的法定原则，对不动产物权的变动，绝大多数国家均规定了登记制度。 （一）不动产物权取得的登记原则 由于登记对不动产买卖合同效力与不动产所有权转移的影响，各国又因登记的意思主义与形式主义之不同而设定了不同的登记效力。 1、不动产登记的立法例 大陆法系主要有以下不同主张。 （1）法国法系之意思主义（登记对抗主义）。即登记作为不动产所有权移转对抗第三人的要件，不动产所有权的移转依当事人的合意即产生效力，但非经登记不得对抗第三人。 （2）德国法系之形式主义（登记要件主义）。即登记作为不动产所有权转移的特别生效要件，不动产物权的移转，除依当事人的合意之外，必须办理登记，方可生效。否则，既不能对抗第三人，也不能在当事人之间产生约束力。 在法国的意思主义中，契约具有债务发生和物权转移的双重效果，登记只是对抗要件；德国的形式主义下，合意与登记缺少其一，则不动产物权的变动就不能成立。 2、我国房屋权属登记的效力 我国历史上，不动产物权变动须立契、交付、契税和过割。自东晋以来，对田宅典卖，征收契税，此制谓之税契。依照当时法律，典卖而不税契者，笞五十，追惩田宅价钱之一半。田地之典卖，又要过割（过户、割量），违者处罚。台湾地区民法第758条规定，不动产物权依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力。我国台湾地区采德国立法例，规定不动产物权，依法律行为而取得或变更者，应订立物权契约，并须为权利变更之登记。在台湾，以法律行为，变更不动产物上之权利关系者，须具备两种要件，一为特定之法律行为，二为登记。如1970年台上字第1590号判例：买卖系法律行为，基于买卖取得不动产所有权，非经登记不生效力。 在我国大陆地区，《合同法》第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市私有房屋管理条例》第6条规定，城市私有房屋所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证。学者认为，我国民法的规定类似于瑞士法的立法模式，此种立法模式要求物权的变动，除债权的意思表示外，还需要以登记或交付为要件。按照我国法律规定，不动产物权的变动，以登记为公示方法，采登记要件主义。要件主义立法例赋予登记较强的公示力，任何人要确定对方是否有权利处分财产，只需信赖登记就可以；未经公示，在当事人之间不发生物权变动的效果，更谈不上对抗第三人的效力。 结合其他条文，我国对城市房屋买卖分债权与物权两个部分，对债权行为签字即成立，但物权行为经登记权利才变动。《城市房地产管理法》第60条、61条规定，房屋以登记和变更登记作为权利享有和变更的公示方法。房产登记是城镇房屋权利归属的公示方法，房屋买卖中物权的取得、变更等，须登记才发生物权法上