轻资产时代房地产企业的战略转型之VGC模式[权威资料].docVIP

轻资产时代房地产企业的战略转型之VGC模式 　　【摘要】 VGC模式即为“垂直花园城市”的英文简称，是由日本森大厦集团（Mori Building Group）创导的一种综合化房地产开发模式。这种模式改变了传统的“平面密集”开发理念，致力于把工作、居住和娱乐等多项房地产职能整合进一个项目里，形成“垂直密集”模式。这种模式虽然开发周期比较长，但是在日本房地产市场泡沫破裂后，反而让森大厦集团逆市增长，最终成为日本地产行业三巨头之一。中国房地产企业目前大都在寻求“轻资产”的战略转型，VGC不失为一种可以借鉴的模式。 　　【关键词】 VGC模式 轻资产时代 房地产企业 战略转型 　　一、引言 　　中国的房地产行业，在经历过一段高速增长的黄金时代后，如今面临的市场供求已经逐渐趋向平衡，买方市场的特征越来越明显，行业利润率的持续性下滑成为“新常态”。在这种背景下，为了获得持续的盈利能力和风险控制能力，房地产企业除了通过调整企业组织架构等措施来降低成本之外，通过在未来品牌溢价、物业管理、商业运营以及其他衍生收益等方面构建新的利润增长点的“轻资产”模式也逐渐受到房地产企业的青睐，房地产行业逐渐进入“轻资产时代”。 　　上个世纪90年代初期开始，在经历了奇迹般的高速增长后，日本的泡沫经济崩溃，房地产价格急速下降，房地产行业从黄金时代急速进入萧条时代，大批的房地产企业接连倒闭，整个行业哀鸿遍野，整个日本经济也进入了持续数十年的低迷时期。但是，有这样一家房地产企业，在此期间不仅没有遭受重大损失，反而更加发展壮大，迅速成长为日本房地产业的三巨头之一。缔造这个奇迹的，就是森氏家族的森大厦株式会社。而森大厦株式会社所依仗的开发模式，主要就是VGC模式。这种模式的成功，可以为中国房地产企业在当前形势下的战略转型提供有意义的借鉴。 　　二、VGC模式概况 　　1、VGC的开发理念 　　森稔（Minoru Mori）从1993年开始接替其父亲，继任森大厦的社长，正是他缔造了森大厦的真正巅峰，也正是他创造了森大厦盈利模式的核心理念――VGC。 　　森稔曾经这样描述其心中的“垂直花园城市”：“高楼层，日照充足，办公、购物、居住、娱乐都在一起。楼群里还必须要有自然――庭院里有流水潺潺，春天百花盛开，秋天要有落叶飘落……”概括而言，VGC就是摒弃了传统的平面密集型开发模式（如图1所示），创造出一种新的垂直密集型模式（如图2所示）。 　　显然，VGC模式大大缩减了人们上下班的通勤时间，并且腾出了大片的地面开放性空间。体现VGC理念的经典案例是森大厦集团开发的六本木新城（Roppongi Hills）。该项目位于东京闹市区，从1986年启动，到2003年才完工，历时17年，耗资40多亿美元。在占地面积仅为11.6公顷的土地上，六本木新城整个建筑群以高达54层的森塔（Mori Tower）为核心，还包括东京凯悦大酒店、朝日电视台总部大楼、毛利庭院、露天广场以及四座住宅大楼等主要建筑。建筑群里有写字楼、商店、电影院、精致的日式庭院、博物馆、幼儿园等各种各样的商务和生活设施。而这一切，全部呈现在占地面积仅有11.6公顷的土地上。 　　该项目完成后，迅速成为日本甚至全球的热点地区，很快便吸引了包括雅虎、乐天、活力门等知名企业在内的大批客户入驻。在六本木新城上班的人被称为“Hills一族”，这一词语后来迅速成为日本的流行语。另外，六本木新城每年接纳的前来参观的游客超过4000万人，比去东京迪士尼乐园的还多，因此被称为“战后日本最具野心的建筑物”。 　　2、对VGC模式的评价 　　以六本木新城为代表的VGC模式之所以如此成功，主要是由于该模式具有下列优点。 　　（1）在其中工作生活极其便利 　　居住在六本木新城的人，从居住地到工作地步行几分钟就可以到达，完全不用担心上下班交通高峰造成的堵车和极度拥挤的地铁。业余时间，人们在家门口就可以进行购物、餐饮、看电影以及欣赏艺术展览等各种休闲文化活动，甚至接送小孩去幼儿园都可以通过步行轻易完成。这种环境使得人们很容易平衡自己的工作和生活，并有更多的时间和空间来创造出更新的理念和更大的价值。 　　（2）建筑物的抗震性很强，安全性能极高 　　日本是一个地震频发的国家，考虑到这一点，六本木新城在各个建筑物中都设置了能抵抗关东大地震、阪神大地震等地震级别的耐震性装置，将地震引起的摇晃控制在最小限度，以保证建筑物的安全。对于抗震效果，一个有力的例证是，在2011年的东日本大地震中，整个森大厦的摆幅得到了有效控制，即使是位于大楼高层的会员制俱乐部，也没有一个酒杯餐具因为摇摆而落地损坏。 　　（3）环保、亲近自然以及崇尚文化等人文