房地产估价师后续教育讲义(报告评审标准第三部分).pptVIP

五、基准地价系数修正法 4、宗地修正系数 修正系数选取客观、合理，符合法律法规要求；修正计算正确 。 5、期日修正 期日修正系数确定依据充分；期日修正测算过程正确 。 6、容积率修正 容积率修正系数确定依据充分；容积率修正测算过程正确 。 * 7、使用年限修正 土地剩余使用年限确定应符合宗地状况说明且依据充分；资本化率确定理由充分；年期修正过程计算正确。 8、开发程度修正 开发程度修正内容完整、符合宗地状况说明、测算过程正确。 9、公式应用与计算 计算过程完整、严谨；计算结果正确。 * 谢谢大家！ * THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS * 房地产估价方法运用中常见问题—基于《房地产估价报告评审标准》第三部分的专题讲座 四川大学住宅与房地产发展研究中心 韩冰 二○○九年九月 一、市场法 1、可比实例 （1）缺乏真实性 ：可比实例要求来源真实可靠、依据充分，有具体名称、坐落、（外观照片 ）； （2）成交价格内涵不清楚； （3）信息不完备性 ：可比实例状况描述不完整、不清晰； （4）可比性 ：在区位、权益、实物方面差异性较大，有的成交日期与估价时点相隔已超过12个月。 * 一、市场法 2、交易情况修正 交易情况清楚；与正常交易情况价格差异分析合理；修正系数合理，理由充分。 3、市场状况调整 成交日期准确、价格指数与市场状况一致，调整系数确定客观、合理，理由充分。 4、区位状况调整 （1）区位比较因素及因子设置合理、完整； （2）因素差异分析充分； （3）调整因素分值确定与因素差异描述一致； （4）子因素权重值合理。 * 一、市场法 5、权益状况调整 （1）权益状况因素及因子设置合理、齐全； （2）因素差异分析充分； （3）调整因素分值确定与因素差异描述一致； （4）子因素权重值合理。 6、实物状况调整 （1）比较因素及因子设置合理、齐全； （2）因素差异分析充分； （3）调整因素分值确定与因素差异描述一致； （4）子因素权重值合理。 * 一、市场法 7、公式运用与计算 （1）计算公式选用正确，计算过程清晰（要求有比较因素条件说明表、比较因素条件指数表、因素比较修正系数表）； （2）选用公式中字母含义说明准确 ； （3）估价结果确定方式合理，理由充分； （4）计算过程中数字计算正确 ，取值精度合理。 * 二、收益法 1、有效毛收入 （1）出租型 A、租金水平：选取的租赁实例真实、客观，信息翔实、完备；实例选取可比性强；租金收入分析深入,取值理由充分 。 B、租约限制：处理合理，理由充分。无租约的应作说明 。 C、有效出租面积或可出租面积比率：确定过程清楚，数据依据充分、合理。 D、空置率与租金损失：确定过程清楚，数据合理；市场依据充分。 * 二、收益法 （2）自营型 商业经营业态或生产性质明确；经营收入与支出内容全面，数据来源依据充分；经营收入测算过程详细，经营收入水平确定合理、理由充分。 2、其他收入来源 说明清晰。 3、运营费用 费用项目正确、齐全；费用估算或确定过程清楚，数据来源依据充分，取值合理，全部符合正常客观费用标准或符合政策规定要求。自营型应扣除经营利润，且经营利润取值合理。 * 二、收益法 4、净收益 前后一致、计算正确 。 5、变化趋势分析 净收益流量类型分析合理，升降幅度预测数值依据充分。 6、报酬率(或资本化率) 报酬率确定方法和确定过程正确；数据来源依据充分；针对估价对象类型、档次、区位、估价时点的状况等合理取值。 7、收益年限 收益年限确定正确，依据充分。 * 二、收益法 8、公式应用与计算 （1）计算公式选用正确，计算过程清晰； （2）选用公式中字母含义说明准确 ； （3）估价结果确定方式合理，理由充分； （4）计算过程中数字计算正确 ，取值精度合理。 * 三、成本法 （一）成本法(房地)评审标准 1、土地取得成本 土地取得方式（包括市场购置土地取得、征收集体土地取得 、征收国有土地取得三种方式）明确；土