无锡万达广场商业综合体A区地块整体-华岸商业地产网.docVIP

A区（商务区）地块整体定位建议 项目的整体定位 地块位置的分析 项目处在太湖新城核心区，太湖新城被规划为无锡的“中央商务区”，前景是非常好的。地块处在核心区的南面边缘地带，普遍认为商务气氛不如中轴附近。但由于太湖新城核心区的北区以大型商业为主，包括华润万象城、来福士广场和绿城九龙仓的综合项目，商业气氛很浓。比较之下，南区以写字楼项目为主，商务气氛更浓一些，因此，项目定位为商务为主的综合体更符合区域的整体氛围。 建筑指标的边界条件 A区（商务区）总占地面积为28743㎡，整体建筑密度为35%，也就是说落地面积为10060㎡（首层面积）。 扣除B4和B5的首层面积3900㎡，B1首层面积约1800㎡（标准层面积1500㎡对甲级写字楼来说偏小）、酒店首层面积为1800左右（标准层1500㎡对五星级酒店也偏小），剩下能做商业的首层面积为2560㎡，这样的面积基本上不大可能有大型的商业如百货或超市能进来。 区域的商业配套 太湖新城的前景普遍看好，目前最大的问题是配套严重不足，这既是问题，也是机遇，谁解决了这个问题，谁就能先吃到这个蛋糕。 太湖新城的北区由于有各大知名开发商，商业的启动是会很快的，对于太湖新城的发展是一个巨大的推动。反过来讲，如果我们的项目是以商务为核心，配套是以专门服务于写字楼的人群为主，那么竞争优势就能建立起来。 综上所述，项目的整体定位应是以商务为核心的综合体。 写字楼的产品定位 1、 供应量巨大 太湖新城的写字楼项目供应量巨大，据太湖新城管委会的资料，2010年投入使用的写字楼面积为400万㎡，由于各开发商的进度不一，到2010年时供应量到不了这个数量，但供应过量是毫无疑问的。量大不等于没有机会，供应量大说明大家都看好这个区域。 2、 产品结构 由于无锡的写字楼客户以无锡和江苏本地的客户为多，加上以销售的方式为主，虽然无锡的写字楼数量众多，但实际上优质的写字楼寥寥可数，也就是3-4座。由于主流客户是本地客户，因此如果市场定位是走中档路线的，反而会造成大量的趋同产品，并不是好的选择。 在无锡，优质、高端、符合跨国企业办公要求的写字楼其实很少。 市场特点 写字楼的需求相对有限，它的一个特点是“两头好，中间差”，就是高端和低端的都好卖（租），反而中端的不好。这里的原因就是需求有限，大家都为了稳妥，定位为中端，反而导致中端的量过大。 写字楼市场的另一个特点是，只要你是这个地区最好的写字楼，根本不愁租(售)，而且价格还是最高的。这个无论是深圳的地王大厦、广州的中信广场还是上海的金茂大厦，都得到了印证。现在上海的环球国际金融中心，租金达到了3.5美元，租都租不到。只要是公认的好的写字楼，市场前景不成问题，这是因为能做到这点的是少之又少。 目前无锡定位为高端甲级写字楼的项目看上去很多，特别是在太湖新城。但大多都是看似高端、外立面很豪华但实际上远远达不到顶级写字楼的水准。国内其实没有能开发和运营世界顶级写字楼的开发商，所以，我们也需要象运作过香港IFC的合作伙伴来协助我们。 因此，如果是定位为世界一流、无锡首屈一指的写字楼，反而是最安全的，关键是软硬件，特别是要有为顶级写字楼服务的商务配套。 业界有句话，叫做“三流的企业卖产品，二流的企业卖品牌，一流的企业卖标准”。领导的战略方向是对的，就是做出一流写字楼的标准来。 所以，项目的写字楼应定位为世界一流写字楼，做出写字楼的标准来。 建筑规划建议 在B4和B5确定以及46#地块的增加，原来的B2被堵在中间，空间显得过于狭窄，建议拿掉，把B3面积加到4万㎡，其它面积加到B1。 各楼体定位和面积如下： 楼栋 物业定位 建面（㎡） B1 甲级写字楼 58465 B3 五星级酒店 40000 B4 总部大楼 合共40138 B5 甲级写字楼 B6 甲级写字楼或酒店式公寓 19647 五座楼宇，建面合共158259㎡。 租售水平 写字楼租售价格的确定 顶级写字楼要有顶级写字楼的身价，价格也是衡量一个项目定位的标竿之一；同时，又要结合市场的接受程度。 这里分两个阶段定价，一是主力租户的价格；二是散户的价格。 首先，我们主力租户瞄准的是跨国企业，目前无锡的跨国企业集中在黄龙区域，特别是嘉华国际。跨国企业到无锡肯定会去了解这个区域的价格。 我们的客户一是这个区域租约到期的客户，二是新到无锡的跨国企业。 特别是新到无锡的企业，它会更多考虑未来长远的区域发展，为免日后搬迁的麻烦，选择太湖新城的机会更大。那么，针对黄龙区域的价格就要有一个折让，相对于新来的跨国企业，折让8折它就会动心，相对于现有的到期客户，折让要到6折，平均大约就是折让7折。 嘉华国际现在的租金是4.5元/㎡，我们项目的主力客户租金大约是3.2元（7折）。 在定了主力租户后，为确定顶尖写字楼的领导地位，对外标价