房地产经营开发整理资料.docVIP

1房地产市场开发分析的内容。 （一）房地产市场宏观因素分析 1.政治因素2.经济因素3.人文、地理因素4.宗教信仰和习俗5.法律因素 （二）房地产市场状况分析——区域性因素分析 1.地区经济发展水平2.地区产业结构和发展政策3.地区发展战略4.人口因素5.环境因素 （三）针对房地产开发项目的相关因素分析——微观市场因素分析 1.地段位置与技术因素 2.基础设施与公共设施 3.邻里影响 4.规划控制 2房地产开发项目可行性研究内容和步骤。 房地产开发项目可行性研究的内容两种形式： 第一种形式： 1.项目背景与概括 2.基本数据 3.成本估算 4.项目开、竣工日期和进度的初步安排 5.资源供给 6.市场分析 7.财务评价 8.风险分析 9.国民经济评价 10.结论与建议 第二种形式： 1总论 2.市场调查和需求分析 3.开发项目场地的现状与建设条件分析 4.规划建设方案 5投资估算 6.资源供给 7.经济分析和财务评价 8.社会经济评价 9.结论与建议 步骤：1.项目筹划2.市场调查与分析3.优化和选择开发方案4.方案评价 5.编制可行性研究报告 3房地产开发项目的审批程序和操作流程。 （一）申请办理选址意见书 1.申请项目选址的程序2.项目选址意见书的内容（ 二）申请办理建设用地规划许可证1.申请办理建设用地规划许可证的程序 2.建设用地规划许可证的内容 3.临时建设和临时用地管理 4.办理用地手续的前提——取得建设用地规划许可证 （三）申请办理建设工程规划许可证1.申请办理建设工程规划许可证的程序 2.建设工程规划许可证的内容 3.办理开工手续的前提——取得建设工程规划许可证 4房地产开发项目融资的资金来源与融资方式。 （一）来源：（一）自有资金1.资本金2.资本溢价资本公积金（二）借入资金1.长期负债2.流动负债（二）融资方式：房地产开发资金筹集的方式 (1) 吸收投资(2) 发行股票(3) 发行债券(4) 向银行借款5自有资金投资如企业公积金 5房地产开发的含义，特性及程序。 含义：房地产开发，是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销和物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动 特性：（一）房地产开发最本质的特征是综合性（二）房地产开发过程具有长期性 （三）房地产开发具有很强的时序性（四）房地产开发具有很强的地域性（五）房地产开发具有风险性 程序：（一）投资决策分析（二）前期工作阶段（三）开发项目的建设实施阶段（四）房屋租售和物业管理阶段 6房地产开发项目建设的程序、开发项目管理的内容。 程序：1.项目建设准备 2.优选施工队伍 3.项目施工建设 4.项目竣工验收 内容：1.组建项目管理机构 2.办理项目报建和施工所需的各种证件批件手续 3.项目招标投标工作 7商品房预售的条件。 ① 已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；② 持有建设工程规划许可证和施工许可证；③ 混合结构已封顶，高层结构按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已有明确的施工进度和竣工交付日期； ④ 开发企业向市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证 8房地产权属登记的概念，登记的种类、申请房地产权属登记的条件。 房地产权属登记：是指土地使用权发证和房屋权属登记发证制度的总称。 种类：1.总登记2.土地使用权初始登记 3.房屋所有权初始登记 4.转移登记 5.变更登记 6.他项权利登记 7.注销登记 条件：（1）申请人或代理人具有申请资格；（2）有明确具体的申请请求；（3）申请登记的房地产产权来源清楚、合法、证件齐全、没有纠纷，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋；（4）属受理登记的登记机关管辖。 9常用的房地产产品定价策略有哪些。 1.价格折扣与折让定价策略 2.心里定价策略 3.差别定价策略 4.阶段定价策略5.产品组合定价策略 10什么是房地产市场竞争. 房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方的各自利益的最大化而进行的努力。具体有：卖方与买方之间的竞争，卖方与卖方之间的竞争，以及买方与买方之间的竞争。 11房地产市场细分的概念。 房地产市场细分是指将整个房地产市场按照购买者的需求特性，划分为若干个具有相同需求的消费者群体组成的细分市场。即市场细分的目的是将具有需求类似的消费者加以分类，以便于营销者了解顾客需求差异，发现市场机会。 12房地产开发项目投资控制包括哪些。 房地产开发项目投资控制，是指在投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段和项目竣工验收阶段，把项目投资控制在计划限额以内，并随时纠正偏差，保证目标的实现。主要有：1.规划设计