中联大亚湾项目定位分析报告(定稿)1.doc

致：中联置业 中联大亚湾中心区项目可行性研究 之定位分析\投资分析告 深圳中原物业顾问有限公司 策略中心—顾问估价部 二00六年一月二十日 目 录 第一部分 项目定位 1 1.项目定位依据 1 1.1项目规模与项目条件 1 1.2开发商实力与战略 1 1.3竞争环境与开发商竞争策略 2 2.项目地块分析 2 2.1项目区域概况及区位价值分析 2 2.2项目地块分析 5 2.3项目面临的环境问题及规避 7 2.4项目SWOT分析 7 3.项目定位 9 3.1项目卖点整合 9 3.2项目城市功能定位 9 3.3项目客户定位 14 3.4项目整体形象定位 25 3.5项目产品定位 25 3.6项目价格定位 32 3.7项目的配套设施功能组成与定位 38 4.项目价值提升研究 39 4.1城市住宅建设水平现状及客户心理价值满足程度分析 39 4.2目标客户消费心理对楼盘价值的诉求 39 4.3未来竞争楼盘所附加的价值动向 40 4.4本项目价值提升的手段 41 第二部分 项目开发分期 42 1.市场年均消化能力分析 42 1.1市场吸纳能力历史数据 42 1.2预测项目市场年均吸纳能力与项目总规模的关系 42 2.项目开发的资金与管理保障 44 2.1项目总资金估算与开发分期的资金运作 44 2.2分期开发所带来的经验积累 44 2.3分期开发所带来的品牌价值放大 44 3.项目分期的具体策略 46 3.1项目分期开发的总体策略 46 3.2项目各期的客户预测 47 3.3项目各期的地块开发顺序 49 3.4项目各期的产品类型与档次选择 51 3.5项目各期策略与总体策略的统一 52 第三部分 项目财务分析与评价 53 1.项目投资估算与资金筹措 53 1.1项目总投资估算 53 1.2资金筹措 55 1.3投资使用计划 56 2.销售及经营收入测定 56 2.1各类物业销售收入估算 56 2.2项目销售回款估算 57 3.盈利能力分析及风险防范建议 57 3.1赢利能力分析 57 3.2盈亏平衡及敏感性分析 58 3.3项目风险及防范建议 59 4.可行性研究结论与建议 60 附 表 61 1.主要经济技术指标 61 2.项目成本估算明细表 62 3.项目销售收入与税金估算表 64 4.项目投资计划与资金筹措估算表 65 5.资金来源与运用 66 6.损益及利润分配表 67 7.现金流量表 68 第四部分（含东北角地块）项目财务分析与评价 69 1.项目投资估算与资金筹措 69 1.1项目总投资估算 69 1.2资金筹措 71 1.3投资使用计划 72 2.销售及经营收入测定 72 2.1各类物业销售收入估算 72 2.2项目销售回款估算 73 3.盈利能力分析及风险防范建议 73 3.1赢利能力分析 73 3.2盈亏平衡及敏感性分析 74 3.3项目风险及防范建议 75 4.可行性研究结论与建议 77 附表 78 1.主要经济技术指标 78 2.项目成本估算明细表 79 3.项目销售收入与税金估算表 82 4.项目投资计划与资金筹措估算表 83 5.资金来源与运用 84 6.损益及利润分配表 85 7.现金流量表 86 第一部分 项目定位 1.项目定位依据 1.1项目规模与项目条件 本项目在目前大亚湾属于超大盘，占地面积为16.45万平方米，容积率为3.26，总建筑面积达47万平方米左右。相对于目前的大亚湾房地产市场上零散小盘来说，本项目建成后，将是大亚湾中心区第一大盘，也是整个大亚湾除熊猫国际花园的第二个大盘。本项目的开发，具有较大的规模效应和市场影响力。 楼盘名称 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 区 位 南山国际 5427 43672 中心区 康汇花园 23000 58000 中心区 小城故事 37000 29867 霞冲 凯旋居 5000 29800 澳头 熊猫国际 830000 1070000 西区 本项目 16.45万 47万 中心区 项目自身条件优越，有着无可比拟的先天和后天优势。项目东面是规划中的市政广场，东南面是大亚湾红树林湿地，政府规划将建成红树林公园；项目正南面为虎头山，政府规划建设成虎头山郊野公园和体育公园。 本项目正处于大亚湾中心区的心脏位置，紧邻政府规划的大亚湾行政商务中心区，该中心区为大亚湾区域的行政、文化、金融、商务、商业以及城市居住中心，将建成具有世界级水平、融商住、金融、购物、旅游、休闲度假于一体的生态型区域。 1.2开发商实力与战略 本项目是中联置业集团在外省的大型项目。中联置业总部设在福建厦门，具备多年的房地产开发经验，开发了多个在市场上极具市场影响力的大型房地产项目。开发商集团对本项目非常之关注和重视。在战略上，开发商一是联合兄弟公司中联灿邦公司，共同开发，同