郑州市齐河房地产市场商业市场调研分析暨商业街项目定位推广方案（上）.ppt

齐河城市中心商业扛鼎之作 齐河商业文化升级之作 齐河城市精神地标之作 * 核心客户 客户年龄主要集中在25～50岁之间； 家庭年收入6万元以上； 公务员、私营企业老板、个体、中高级管理人员、专业人员等； 以居住在老城区的客户群居多； 购买目的非第一居所为主，多是改善居住条件； 购房的使用者为三口之家为主； 拥有私家车的比例相对较大。 游离客户 游移客户最大的特点是购买方案的不确定性，他们将在本项目与其他多个竞争性项目中进行比较选择 。 主力客群：择优而居的城市精英、新贵一族 整体定位 客户定位 * 城市精英 Aggressive City 领导高层 时尚精英 激流勇进 精英白领 领导 高层 技术人员 * 项目总体客户描述—— 核心客户55-70%，重要客户 15-25%，游离客户5-15% 游离客户 首次改善的泛公务人员、企业中层人员；首次置业的适婚群体等； 重要客户 其他区域看好本区升值潜力的投资客、投资自住客户等。 核心客户 以二次或者多次置业为改善需求的生意人、国企高管及公职人员等； 45--60％ 25－35％ 5－15％ * 项目市场定位 整体定位住宅定位 商业定位 公寓定位 * 现金流和利润实现主体，项目首选物业类型，尽量最大化排布，通过居住品质提升形成核心竞争力 入户大堂 架空花园 精致园林 开敞空间 住宅定位 产品定位 * 重点打造三大元素： 中央园林水景，视觉震撼，体现社区尊贵感； 内部组团特色景观，利用倪伦河活水，点缀环绕水系，体现灵动； 打造小型社区网球场，体现健康人文自由场所。 环绕浅水系点缀+区域组团特色景观 住宅定位 产品提升 * 中央空调系统一般有75%的空气是重复利用的，而置换式全新风系统能提供人体所需的新鲜空气，与室内污浊空气完全隔开，新风由新风口进入空调机组，经过过滤、冷热加湿处理后由送风管道直接送至各个房间，然后通过回风管道由排风机集中排出室外。相比传统新风系统，人们总是呼吸到新风和污浊空气的混合气体，该系统将提供一个非常健康的环境工作。 置换式新风系统――新风分布示意 常规新风系统――新风分布示意 齐河空气质量相对较差，引入置换式新风系统或普通新风系统，为项目带来更多价值点 住宅定位 产品提升 * 新风系统工作原理 生态节能 空调 * 采用先进的净水设备，制水和供水实行全自动化电脑监 控，使水质更加稳定可靠 管道直饮水直接输送到居民家中，打开水龙头即可饮用， 配备专用饮水机可随时喝上热水冷水，方便快捷 净化水系统 * 入户花园：增加居住功能与享受 * 自由盒子式凸窗，面积高达6㎡多，可隔出一间书房 步入式凸窗 面积赠送——凸窗 增设凸窗：既有使用价值，又能提高生活情趣 凸窗的进深较大，步入式凸窗增加厨房的使用面积 * 沿倪伦河配置观景楼王，设观景平台 * 家居智能化系统并设置楼宇自控化系统，监视主要机电设备、给排水设备、照明回路运行状态、故障状态，并控制主要设备启停。 设置周界电子防侵入系统、电子巡更系统、庭院照明系统、楼宇可视对讲系统、门禁系统、停车场管理系统、室外LED屏信息发布系统、背景音乐和紧急广播系统等社区智能化系统。 家居智能系统 * 也称周边红外对射报警系统，在小区周界围墙栏杆上安装有红外对射报警探测器，当有非法入侵时，探测器立即将报警信号发送到管理中心，同时启动联动装置和设备，对入侵者进行阻吓。园区保安同时赶到报警点。 在园区主要出入口、道路交叉路口、地下车库等位置高清晰红外摄像头，图像资料通过高速光纤网络及时准确地传输到管理中心，管理中心配备有大容量硬盘录像存储机，可以储存15天以上的图像资料，同时，管理中心保安值班人员通过电视墙，查看并随时处理突发事件，维护园区的治安。 （1）周界电子防侵入系统 * （2）电子巡更系统 电子巡更系统由电脑采用器、电脑阅读器、个人标识钮、地点标识钮、情况标识钮、计算机及软件和打印机构成。这些高科技射频技术，在小区各个区域内和主要位置设置巡更点， 保安人员携带巡更记录机按指定的路线和时间到达巡更点并进行自动记录，电脑采集器精确地记录当时的日期、时间、地点等信息，管理中心可以及时且真实地了解各保安巡更人员的工作情况，实现人防和高科技防范相结合，从而更规范地做好安全保卫工作。 * * （4）楼宇可视对讲系统 楼宇对讲系统是在各单元口安装防盗门，小区总控中心的管理员总机、楼宇出入口的对讲主机、电控锁、闭门器及用户家中的可视对讲分机通过专用网络组成。以实现访客与住户对讲，住户可遥控开启防盗门，各单元梯口访客再通过对讲主机呼叫住户，对方同意后方可进入楼内，从而限制了非法人员进入。同时，若住户在家发生抢劫或突发疾病，可通过该系统通知保安人员以得到及时的支援和处理。 出入口门禁安全管理系统是新型现代化安全管理系统，它集微机自动