物业管理综合工作手册（P35）.doc

物业管理综合工作手册 1.职责 1.1公司总经理任命市场处牵头组建物业验收小组和物业管理处。 1.2物业验收小组：负责物业接管验收中的资料验收和设备系统及配套设施的验收，并指导及配合物业管理处完成岗位和责任交接工作。 1.3物业管理处：在物业验收小组完成资料交接后，在其指导下按照物业管理方案，组织各岗位人员熟悉环境及设备，按规定步骤与移交方逐项接受其管理岗位及责任。 2.工作程序 2.1物业验收小组成立 2.1.1当公司承接新的物业管理项目时，由公司总经理确定成立物业验收小组。根据物业情况选择下述专业人员：电梯专业、空调专业、消防专业、强弱电专业、发配电专业、给排水专业、其他相关专业。 2.1.2物业验收计划的制定 物业验收小组会同物业管理处，根据物业管理合同的要求制定相应《物业验收计划》，在验收计划中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员。验收计划应由验收小组组长审核，并报总经理批准。 物业验收小组会同物业管理处按验收计划进行资料的接管验收，认真审查验收移交方提供的产权资料和技术资料，并记录在《验收交接记录》中，对于个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接管验收的进度下，可由交接双方议定，限期提交并做好记录备查。 2.3物业的预验收 2.3.1物业验收小组分专业系统，按验收计划要求依据涉及图纸进行预验收。 2.3.2验收小组依据《房屋接管验收标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂，并清点数量。 2.3.3在预验收中检查出不合格源，提出书面的《房屋、设备、设施整改报告》，返回给移交单位，由移交单位或工程施工单位进行整改。 2.3.4对预验收的单独设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标。对不符合的指标，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试。 2.4物业的验收 2.4.1在预验收的《房屋、设备、设施整改报告》落实实施后，物业验收小组进行验证，并在《房屋、设备、设施整改报告》中记录结果。整改合格后，按验收计划进行正式的物业验收。 2.4.2在楼宇的实物验收，按验收计划要求进行，做到三符合。一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合，验收结果记录在《房屋、设备、设施整改报告》中。 2.5岗位移交 在完成资料交接和现场验收后，物业管理处各岗位人员进驻岗位，配合移交方岗位人员一起履行运行职责，此期间不承担管理责任，仅作为责任移交过程。 各岗位移交最高时限：电梯1周、中央空调2周、消防1周、监控1周、配电2周、给排水1周、供气0.5周、其余岗位0.5周。 2.6责任移交 在岗位移交完成后，移交方人员撤离现场，全部管理责任由物业管理处负责。至此，物业接收过程完成，物业管理处出具验收总结，物业管理进入日常阶段。 2.7.1各专业工种根据验收后的情况，填写《验收交接记录》。 2.7.2物业验收小组根据单项《验收交接记录》，作出综合性验收评定，并将验收报告呈交公司总经理。 2.7.3公司总经理代表物业验收的接收单位，同物业的移交单位办理相关的手续等存档。 2.7.4物业验收小组收集验收的各种资料及报告，并将经开发商、施工单位、施工监理单位、管理公司等单位签字生效的全部资料报告存档。 3.相关文件 3.1房屋接管验收标准 4.质量记录 4.1验收交接记录 C7.5.1-5.1-A 4.2房屋、设备、设施整改报告 C7.5.1-5.2-A 房屋、设备、设施整改报告 C7.5.1-5.2-A 栋号： 验收时间： 编号 项目名称 存在问题简述 备 注 验收人： 移交人： 验收交接记录 C7.5.1-5.1-A 编号 交接记录 备 注 验收人： 移交人： 二、收费管理规定 1.职责范围 1.1收费员负责各项费用的收取，并在费用收齐后的三日内上交公司财务部门。 1.2综合组主管负责对有偿会务服务进行计费；维修人员负责对有偿维修服务进行计费；保洁组主管负责对有偿保洁服务进行计费。 1.3管理处