医院项目前期物业管理服务成本测算.doc

医院项目前期物业管理服务成本测算 一、物业管理收费标准和依据 （一）政策法规与市场物价依据 1、北京市政府有关物业管理的法规和文件； 2、甲方所提供的项目原始数据；（若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整） 3、根据物业项目分析所设定的服务标准、相应的人员配置和物资装备计划； 4、北京市现有物价、工资水平及相关的市场行情、同类相似物业水平的综合预计。 5、税费按管理中心总收入的5.5%计算。 （二）物业管理服务费测算的原则 1、以收定支原则 为适应用户的经济承受能力，培养物业管理消费的心理承受能力，要做到“以收定支”。具体做法是：本着“量入而出”的原则，将收取的物业管理费专款专用，根据实际服务项目需要进行分解，分类建帐，以求收支平衡。 2、阳光财务原则 严格控制物业管理费用支出，每半年一次在管理中心收费处向用户公布物业管理服务费收支情况。 3、取之于民，用之于民原则 管理中心为用户提供的相应服务以零利润为目标。 4、谁享用、谁受益、谁承担的原则 对特约服务和便民服务实行合理收费，合理分摊的有偿服务模式。 5、以丰补欠，反哺物业的原则 在物业经营过程中，若某些管理服务项目获得收益较丰，可用以补贴另外一些亏损项目的费用。如整体物业管理收支出现赢余，应依比例提出资金反哺物业，投入到管理物业新增项目建设及原有设施更新改造。 二、北京市第二医院基本物业管理费测算 1、医院南区楼基本物业管理费测算表 序号 项 目 月/元 备 注 1 人员工资及福利 14296 工资加福利费 2 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 246 [(300元m2×15%)÷(25年×12个月)×40%×4100m2] 3 固定资产折旧 33 4 利 润 1458 前3项总额10% 5 税 金 882 前4项总额5.5% 合 计 16915 医院南区楼基本物业管理费：16915÷4100= 4.1元 /㎡.月 备注：1、物业费是由表中5项之和除以医院南区楼的总建筑面积 4100㎡计算得出的。 2、以上所有费用都按照四舍五入核算。 3、如锅炉燃油费由物业公司支付，物业公司将按照政府有关规定向甲方收取35元/㎡的供暧费。 医院南区楼建筑面积是4100平方米,每月物业管理服务的总支出是16915元,其中服务人员薪金及福利支出14296元,占84.5%,公共设施、设备日常运行、维修费用支出246元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.2%，利润1458元,占8.6%,税金882元,占5.2%. 附表 人员工资及福利费一览表 序号 名称 月/元 备 注 一 人员工资 8231 工资按一年13个月计算 1 水电维修工（1人） 1733 2 保安（3人） 3249 3 锅炉工（3人） 3249 二 福利费 1152 工资总额14% 三 保险费 2626 工资总额31.9% 四 服装费 197 1 水电维修工(1人) 12 每年140元/人 2 保安(3人) 150 每年600元/人 3 锅炉工(3人) 35 每年140元/人 五 加班费 748 基本工资除以22天乘以2天 1 水电维修工 158 2 保安 295 3 锅炉工 295 六 过节费 1342 五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春节各1000元/人 合 计 14296 2、旧楼基本物业管理费测算表 序号 项 目 月/元 备 注 1 人员工资及福利 8650 工资加福利费 2 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 150 [(300元m2×15%)÷(25年×12个月)×40%×2500m2] 3 固定资产折旧 33 4 利 润 883 前3项总额10% 5 税 金 534 前4项总额5.5% 合 计 10250 旧楼基本物业管理费： 10250÷2500=4.1元 /㎡.月 备注：1、物业费是由表中5项之和除以旧楼的总建筑面积 2500㎡计算得出的。 2、以上所有费用都按照四舍五入核算。 旧楼建筑面积是2500平方米,每月物业管理服务的总支出是10250元,其中服务人员薪金及福利支出8650元,占84.4%,公共设施、设备日常运行、维修费用支出150元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.3%，利润883元,占8.6%,税金534元,占5.2%. 附表 人员工资及福利费一览表 序号 名称 月/元 备 注 一 人员工资 4982 工资按一年13个月计算 1 水电维修工（1人） 1733 2 保安（3人） 3249 二 福利费 697 工资总额14% 三 保险费 1589 工资总额31.9% 四 服