安徽和县香泉谷温泉旅游地产项目策划报告92_上实顾问教程.pptVIP

* 区域流动人口少，导致商业、服务配套设施缺乏，整体发展滞后； 区域消费力不够，需要充分拓展外来消费； 项目所在地香泉镇外部环境 （城镇容貌、卫生状况、居民素质）有待改善。 5.2 区域环境与消费力 5、项目开发存在的六大问题 * 地块位于南、北两山的环绕之中，中间为湖面。从外部的交通干道上不能直接看到项目内部的情况，对外展示性差。 而本项目的竞争项目之一 ——香泉湖项目，在可视性方面具有优势。在外部交通干道上就可以直接看到建筑的状况，有很好的对外展示作用。 （香泉湖项目） （本项目） 5.3 地块条件：区域环境内闭，可视与可达性稍欠 5、项目开发存在的六大问题 * 规模：规模方面，碧桂园占地1万亩，具有明显的规模优势。 入市时机：香泉湖项目于04年开盘销售；碧桂园住宅部分已于08年初起陆续开工，08年竣工面积为10万平米。这两个竞争项目都先于本项目开发，已经在市场上形成一定的认知度，有先入为主的竞争优势。 品牌：碧桂园集团为国内具有领导地位的综合性房地产开发商，极具品牌效应，会吸引对其品牌有强烈认同感的客户前来购房。 自身环境：香泉湖项目与本项目及碧桂园项目相比，自然环境更占优势。 5.4 与周边项目的竞争表现在以下几个方面 5、项目开发存在的六大问题 * 入园大门：缺乏气势，与度假村的整体定位不符 5.5 已建度假村存在的问题 5、项目开发存在的六大问题 * 室外景观： 建造有中央水景，但展示性不够，不能形成对游客的视觉冲击力。 建议通过艺术雕塑与主题水景的融合，增强观赏度。 5.5 已建度假村存在的问题 5、项目开发存在的六大问题 * 内部布置 客房大堂：狭小、局促，室内与室外的互动性差 客房的节能性差：客房的入户门直接面对外部走廊，缺少过渡空间，不利于保温，节能性差。 5.5 已建度假村存在的问题 5、项目开发存在的六大问题 * 温泉会所大堂：整体氛围偏于冷清，没有营造出温泉独有的特色；缺乏雕塑小品的点缀。 5.5 已建度假村存在的问题 5、项目开发存在的六大问题 针对目前度假村温泉开发较为单一的情况，上实建议： 打造多种不同风格的温泉，如日式、中式、泰式，为游客提供丰富多彩的体验空间； 注重环境的塑造，通过小桥流水、山石奇景、高低起伏的地势将各个体验区串联起来，除温泉本身之外，充满诱惑力的环境也是吸引消费者重复消费的亮点； 配以合适的乐曲，如优雅的丝竹之声，调动消费者的听觉神经，为其打造全方位的体验环境； 添置中央舞台，使游客可以边泡边欣赏表演。 服务内容： 温泉会所内只配有少量简单的健身设施，不能满足消费者全方位的需求，缺乏多样性。 建议根据实际情况适当增加活动空间与娱乐项目，如歌舞厅、网吧、电子游艺厅、阅览室、室内高尔夫（或果岭）、沙壶、射箭等运动娱乐空间；咖啡屋、酒吧、茶室等极福特色的休憩场所，为消费者提供丰富多彩的服务，增强娱乐性。 * 周边城市投资状况 以南京市场为例： 1、产品、档次、功能、风格均呈现多样化发展状态，客户选择空间大。 2、别墅市场整体均价9000元/平米，与本项目周边同类项目相比，具有很强的竞争优势。 3、各片区发展环境都已成熟，配套设施完善。 香泉湖为何滞销 一期销售良好，建筑实体完成之后，反而受到冷落，原因如下： 1、产品品质不高，没有营造出良好的度假氛围，投资价值较低。 2、没有对山体进行合理利用，反而造成环境的破坏。 低价位并不是吸引投资者的关键因素，投资者注重的是产品的品质、升值潜力。而这些都依赖于产品过硬的品质。否则，就会被市场遗忘。 5.6 消费者投资倾向 5、项目开发存在的六大问题 * 温泉度假村，对二期地块的开发具有战略意义： 成为二期别墅和酒店式公寓等物业的一大优势配套； 温泉度假村的不断成熟对二期的有极大的宣传作用； 温泉资源的成熟开发，会让温泉爱好者完全体验到温泉的独特魅力，这也将成为打动购房者的一个因素。 6、项目定位优势 6.1 战略性配套的开发与运营 * 6、项目定位优势 6.2 天然的景观优势 温泉：核心资源优势，具有不可复制性 山：地块东、西两面分别为晓山和覆斧山 湖：有水就有灵性。则水而居是高端人群缓解压力的途径之一 白鹭：凸显出自然生态的环境，并且成为区域环境的亮点 景 观 优 势 * 香泉湖与本项目具有相似的景观资源，前期期房阶段，依靠成功的营销推广，获得市场的追捧；但在现场阶段，由于实景与所宣传的内容差距甚大，品质不过硬，产品没有创新，被购房者冷落。 目前，南京市场上的别墅项目在产品设计、环境塑造等方面都有不俗的表现。要与其争夺客源，必须在产品的创新方面多下功夫，使项目的景观优势成为吸引客户的亮点。 所以，本项目虽然拥有优越的景观资源，但产品的品质也至关重要。 后天优势将会成为本项目成功的关键所在。 6、项目定位优势 6.3 产品设