三水“颐澳湾”研判定位与营销推广(中原)2011-130页.ppt

2010年，三水区住宅成交面积达66万平方米，成交均价为4994元/㎡，市场供求趋同，新增供应量实现了90%以上的消化率，现价格市场有足够支撑力。 2010年，三水区各片区新推产品结构丰富，2、3房中小面积为主流产品，消化吸收较好；同时面对同质化竞争，营销手法、户型设计创新等手法得以广泛应用。 各板块价格未能充分体现片区特色，政策或资源引导性不强，仍处于靠规模、自身建设优势进行定价的发展阶段，缺乏靠强势品牌、资源占位实现价格突围与引领楼市发展的项目 通过区位、项目价值整体梳理，颐澳湾，于北江上流，统领三水！三水，城市发展与城市为之骄傲的时代已经来临！ 受支柱产业的影响，三水区域人口收入结构呈典型的沙漏型，并影响其置业投资需求。 中轴尊荣，匹配统领三河人生 阳光、香槟... 空气中,弥漫着友情 中轴岸线 藏品大宅 推广案名建议 基于对三水城市发展整体理解、项目整体价值及竞争分析，项目的核心营销战略是通过高占位实现项目溢价与品牌双进,在兆辉地产进入地产开发领域9年后真正实现一次质的提升。 2.4区域房地产市场表现（2011年产品竞争分析） 通过智能化、数字化技术使销售部充满未来、人性化气息，使客户第一时间感受到项目的品质感和科技感。 1、在销售中心建立环幕影院体验中心，通过180度环幕影院 滚动播放项目宣传片，营造科技与品质感。 2、销售部按智能化家居打造，灯光、窗帘等随灯光、客户 需要自动变换环境。 如果一样产品或服务,能在市场上建立起自己的、独特的价值体系 和认同感，那么就是成功的营销，而且产生意想不到的收益。 ——中原新营销研究咨询中心 客户价值的口碑传播之基：建立客户体验价值体系 新媒体：精准互动 行为定向：细分消费者群体定向营销 无边界整合：中原转介及圈层互动 岸线名门生活体验馆 中轴岸线大宅家居馆 建筑品质展览馆 3D数字投影沙盘 岸线名门生活 宣传片 欧洲人文园林主题表现 岸线名门生活册 网络虚拟岸线生活 科技设施使用指导电子手册 首开区营销执行 生活体验馆开馆仪式邀请市、区重要政府官员、媒体人士、兆辉项目老业主以及业内同行等参加生活体验馆开馆仪式，让体验馆不仅仅是一个营销场所，更是一种生活体验的场所。 科技精品大宅产品发布会暨拍客大赛颁奖晚会；“三水人心中的城市中轴”规划论坛 大众与分众的有效结合，大众渠道始终宣传区域高价值、岸线生活保持项目高形象，不陷入产品细节；分众渠道详细阐述项目核心卖点。 充分发挥中原地产庞大的客户资源网络优势， 进行珠三角全员总动员，将颐澳湾的项目销售 信息覆盖整个珠三角及港澳台区域。 举办推荐会：PPT＋情景剧 模拟情景剧：形象的演绎客户类型和心理需求。 奖励大会：动之以情、晓之以理 宴请关键联系人：授VIP卡仪式和颁布荣誉折扣 转介奖励计划两次升级、奖金翻倍 营销执行 Part3 C.4 蔓延营销 2 3 4 1 新媒体与精准客户的互动 客户价值的口碑带动 无边界的圈层整合 高效的行为带动营销 营销模式 周周餐饮暖场 节节家电送礼 价格分解 折扣释放策略 圈层营销 开启团购专场 挖掘关键人 周周餐饮安排业主暖场、吸引新客停留较长时间 节假日安排抽奖送大礼活动 依客户心理释放折扣策略百变，给客户不同感受； 给客户议价权利与空间，像卖别墅一样卖颐澳湾； 客户对价格敏感，将价格从毛坯、精装修、赠送空间三点分解，细算账 对海关、大集团等专门开辟团购专场，给予不同的团购优惠措施； 对关键人启动给予老业主优惠、私家晚宴等； 窄众圈层传播台湾客、香港客、行业客户的深挖掘 制造样板间营销节点促销售 客户对样板间展示所在单位兴趣极大、产品去化时间最快，制造多次样板间开放营销节点 新媒体与客户精准互动 高效的行为带动 无边界圈层整合 客户价值传播 媒体传播优化与整合 标准首页、微博、论坛专题网站 精准短信发送 整合媒体资源为我所用，与媒体产生互动宣传； 搜房网、房地产网首页标准动作：重要节点释放 颐澳湾专题网站制作； 网络新闻2天定期更新保持在市场中的声音； 针对目标客户群的特征进行精准短信发送，不同客群发送不同信息内容； 对不同短信公司效果做费效比评估，最终选定最适合本项目的效果最大公司。 低成本传播扩散 新三水论坛注册客户邮件营销； 社区论坛匿名马甲强制性发帖释放本案项目信息； 新媒体与客户精准互动 高效的行为带动 无边界圈层整合 客户价值传播 珠三角住宅顶级产品发布 借势会所开放做住宅团购会 借势活动制造晚间销售场 160平米客户，对生态养生、健康生活敏感； 项目住宅产品结合高端苹果产品下线活动，进行全城发布活动； 珠三角住宅产品成果新闻发布会； 借势会所开放