2012年土地市场热点：全国供求减少,房企布局回归一二线城市带动当地市场升温.doc

摘要 2012年，全国300个城市住宅用地总体供求不及上年，推出及成交量同比分别下降17.3%、23.1%，4月以来供求状况有所缓和，12月推出及成交面积均增至年内最高点；价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨7.4%，主要是由于下半年以来北京、上海等热点城市热度提高，带动楼面均价结构性上涨，住宅用地平均溢价率为9.0%，仍比上年同期低4.3个百分点。 从不同城市、区域来看，一二线城市成交量年内增幅明显，但全年成交量明显不及上年，重点二线城市成交放量，土地成交面积TOP20城市绝大多数为二线城市，三四线城市降幅则有所扩大；珠三角地区成交量恢复最快，中西部降幅相对较小，东北地区则下降近五成，成交量TOP20城市中长三角区域占据多数。由于供应放量，全国住宅用地出让金总额前三位均为二线城市，但一线城市的楼面均价继续领先，且下半年上涨幅度较为明显，北京市全年住宅用地楼面均价已突破6000元/平方米；长三角、珠三角区域年末住宅用地价格同比涨幅超过五成。 随着房地产市场的逐步回暖，大型房地产企业销售额也持续攀升。继万科之后，保利、绿地成为千亿俱乐部的新成员。2012年，代表房企拿地面积降至近三年低谷，但均价却跃至最高点，拿地均价同比增长49%；代表性企业的土地储备速度在下半年逐渐加快，拿地面积、金额均较上半年呈现明显增长。与限购政策出台后房企转战三四线城市不同的是，出于追逐相对稳定高利润的目的，2012年房企回归一二线城市的趋势日益显著，在一线城市及重点二线城市的拿地金额大多呈现明显增长。 预计未来一段时期内，一线城市供应短缺，未来住宅价格上涨压力较大，部分二三线城市或将面临供应过剩风险，价格上涨动力不足，甚至可能出现下降。广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。 全国总体：全年供求不及上年，下半年楼面均价和溢价率结构性上涨 2012年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降17.3%、23.1%，4月以来供求状况有所缓和，12月推出及成交面积均增至年内最高点；价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨7.4%，主要是由于下半年以来北京、上海等热点城市热度提高，带动楼面均价结构性上涨，住宅用地平均溢价率为9.0%，仍比上年低4.3个百分点。 供求：成交量同比降幅大于推出量，4月以后环比逐渐向好 图：2009-2012年全国300个城市住宅和商办用地推出面积（单位：万平方米） 注：如无特殊说明，土地面积指占地面积。 数据来源：CREIS中指数据， 土地推出量同比减少，4月开始环比逐渐向好。2012年全国300个城市共推出15.8亿平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4亿平方米，同比下降17.3%，1-10月单月推出量均呈现同比下降态势，11月、12月止跌回升；商办用地推出2.3亿平方米，同比增长20.4%，除1月、2月和5月同比下降外，其余月份均呈现大幅增长趋势。具体来看，1-3月，各类土地推出面积环比、同比降幅不断缩小，3月降至8512万平方米后4月开始增长，12月增至2.2亿平方米，达到年内最高水平，其中住宅、商办用地分别推出8358万平方米、3861万平方米，均处年内高点，同比增幅分别为3.8%、65.9%。 图：2009-2012年全国300个城市住宅和商办用地成交面积（单位：万平方米） 数据来源：CREIS中指数据， 成交量降幅大于推出量，4月以来整体呈回升趋势。2012年全国300个城市各类土地共成交近12亿平方米，较上年同期下降14.6%，降幅大于推出量。其中，住宅用地成交3.8亿平方米，同比下降23.1%；商办用地成交1.7亿平方米，同比增长6.8%。具体来看，1-3月各类土地总成交面积仍持续2011年下半年的下降趋势，4月后，在推出量增长的同时，成交也开始增长，尤其12月各类土地成交面积增长至1.3亿平方米，达到年内最高值，其中住宅、商办用地分别成交5246万平方米、2119万平方米，均为年内最高水平。 价格：住宅用地楼面均价、溢价率稳步回升，但各类用地整体水平仍低于上年同期 图：2009-2012年全国300个城市土地楼面均价及平均溢价率 数据来源：CREIS中指数据， 住宅楼面均价略有回升，但各类用地整体水平仍低于上年同期。2012年全国300个城市各类用地楼面均价为942元/平方米，同比下降1.2%，其中住宅用地楼面均价为1347元/平方米，同比上涨7.4%，而商办用地为1215元/平方米，同比下降14.7%。下半年以来，一二线城市土地市场热度提高，带动住宅楼面均价结构性上涨，其中12月达1675元/平方米，为2010年4月调控以来最高值。下半年成交的北京万柳、朝阳孙河乡地块、上海徐汇滨江、浦东浦兴地块、杭州三堡单元