武汉的房租税：征,还是不征？.docx

武汉的房租税：征，还是不征？湖北省武汉市几乎每年都在强调房屋租赁税，但全市超过40万套出租房，每年主动备案不足2.8万户，征收房租税几乎形同虚设……春节假期刚过，租住在武汉市武昌区竹苑小区的姚芸便从老家赶回武汉，由于租赁的房屋到期，她必须在月底前找到新住处。然而，令她郁闷的是，年前已经看好的地段的房屋年后月租金突然涨了将近100元。而姚芸碰到的房屋租金上涨的情况并非个例。武汉市从今年开始，将启动房屋出租备案全覆盖，并征收房屋租赁税。像姚芸一样的租房一族担心这将拉升房租价格，让本就不宽裕的租客“雪上加霜”。租客伤不起，租房要缴税为了省钱，姚芸经常关注武汉市房租价格的变化，以便能住上条件不错、价格合适的房子。今年，武汉启动房屋出租备案全覆盖的消息让她有些担心。“备案后就要缴税，这个税估计还是要算到我们这些租房人的头上。”她查了资料发现，武汉市1997年就颁布了《城市房屋租赁管理办法》，开始实行商品房备案制。这一办法在2011年3月修订后规定，实行协议租金的住宅房屋出租人，应当自签订房屋租赁合同之日起30日内，到社区（村）出租房屋综合服务管理机构申请办理房屋租赁登记备案手续。按照这个规定，房东备案后需根据不同综合税率缴纳相关房屋租赁税。其中，个人出租住宅月租金5000元以下的，税率4%，非住宅月租金5000元以下的，税率为6.1%。租金收入越高，税率越大，最高达15.7%。目前，武汉主城区住宅平均月租金已经接近2000元，按此价格计算，一套房子仅房屋租赁税一项，每月就得多交接近100元。顺驰置业武汉有限公司的置业顾问易江表示，租房税的实施会在一定程度上推动租金的上涨，因为房东会用涨租金的方法将这一税收直接转嫁到租客头上。尤其是1500元以下的房屋，市场需求大，将成为涨价的“主力军”。房东要缴税，租客多交费，这让租房一族大呼“伤不起”。租住在武汉市石牌岭社区的张慧娟算了一笔账后感慨：“租金涨得比工资还快，让我有些吃不消，要考虑换个条件差点的房子住了。”“羊毛出在羊身上，最后肯定是我们这些租房人承担。如果强制备案缴税，在哪儿租房都一样，房子总归还是要住。”刚毕业的李斌说，面对房东转嫁税收，只能“逆来顺受”。采访中，相当部分的出租屋主坦言，征税后将首先保证自己的收入不减少。武汉吉家房地产经纪服务有限公司的资深经纪人肖亮说：“房东也没有办法，现在哪个行业都是把税加到消费者身上。就像去餐厅吃饭，开发票税收要算在顾客头上，如果不要发票就给打折，开了就没折打。把房租税转嫁给租户也理所当然。”政府很无奈，征收频遇阻房东要交税，租客来“埋单”。很多租客很关心房屋备案后缴纳租赁税什么时候开始的，全国有多少城市的租房族要负担这份税收，实际缴纳情况又是什么样。地税部门表示，“房屋租赁税”其实是一种民间说法，税收法律法规中并没有这一名词。房屋租赁行为所涉及的相关税收，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税、地方教育费附加和个人所得税。“出租房屋备案的主要目的是加强监管。”武汉市住房保障和房屋管理局开发市场处处长刘震说，由于缺乏对出租房的备案记录，房屋租赁市场存在较大的管理漏洞，近年来不仅在交易环节纠纷不断，而且还存有不小的安全隐患。他说，私下租赁行为往往不采用格式合同，由房东起草，租户的利益得不到保障。比如近年来频频反映房东在合同期内擅自提高租金，或者提前终止合同，租户往往只能被动接受。另一方面，租房市场管理的缺失还可能引发安全隐患。比如有些房东为了经济利益，将一套房屋分割成若干间出租，破坏房屋原有结构。备案缴税有利于加强对市场的管理。但是，租房税在实际征收的过程中却频频遭遇阻碍，主要是因为房屋备案“困难万千重”。武汉市房管局统计数字显示，往年武汉房屋租赁备案率一般只有2万套，主要集中于企事业单位的租赁行为；去年新房屋租赁办法实施后，备案率有了明显提升，达到7万套。2010年该市对全市的租赁房屋进行粗略摸底，总数大约30多万套。为了提高备案率，武汉新修订的办法甚至规定，出租人不履行登记备案义务的，由房管部门责令限期补办；逾期不办理的，对自然人处以1000元以下罚款。尽管如此，武汉市仍然无法实现租房备案全覆盖。事实上，个人出租房屋税是全国各地征收的一大薄弱环节，即便是发达城市的发达商业区，征收个人出租房屋税招数用尽，依然收效甚微。“许多房东认为，出租房屋是个人行为，没必要去备案。”21世纪不动产经纪有限公司经纪人彭仲说，再加上备案后平均税率超过10%的税负，很少有房东主动在签订合同后备案。在武汉房屋租赁最密集的地区之一汉正街，一半以上住户都是房东。由于房东们不主动申报，税务部门不得不采用“守株待兔”的方式来盯房东，为了证实租金的真实金额，都要询问隔壁几家租户，来判断真假。除了房东的不“配合”，租房信息也很难收集。武汉市房管局相关