浅论中国房地产市场的宏观调控--市政学课程论文.doc

市政学课程论文 《我国房地产市场的宏观调控和楼市的走势预测》 学生姓名：钟 * * 学 号：******** 学 院：政法学院 专业年级：2009级行政管理（1）班 任课老师：* * * 2011年12月 《我国房地产市场的宏观调控和楼市的走势预测》 摘要：房地产天然不是投资品，投资人却天然喜欢房地产。面对如今泛滥成灾的房地产投机现象，以及市场调节本身的局限性，不可避免地催生了巨大的房地产泡沫经济，这不仅威胁房地产行业的可持续发展，而且严重影响人民生活及我国经济的健康运行。因此，为了保证我国房地产市场的持续、健康、平稳发展，必须对房地产市场进行有针对性的调控，健全我国房地产市场宏观调控长效机制，以保证2012年房地产市场的能朝着平稳健康的方向发展。 关键字：房地产市场；投机资本；房产泡沫经济；宏观调控机制 1.引言 房地产是关系国计民生的特殊商品，对拉动我国经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。然而，由于目前房地产市场失衡，房价上涨过快、房地产投机日益严重等等因素的综合影响，催生了房地产市场的巨大泡沫。这不仅威胁房地产行业的可持续发展，而且严重影响人民生活及我国经济的健康运行。政府为实现房地产市场的健康发展和高效运行，必须对房地产市场进行有针对性的调控，健全我国房地产市场宏观调控长效机制，保证我国房地产市场健康、平稳发展，最终将有利于经济社会的和谐、可持续发展。 2.我国房地产市场的现状分析 2.1房地产市场存在的问题 (一)土地资源稀缺 投机现象严重 (二)房地产对金融依赖程度较高，蕴藏较大金融风险 (三)房价过快上涨，超过普通百姓的承受能力 (四)商品房供应结构失衡 2.2房地产调控政策中存在的误区 1、用西方国家经济发展水平和住房消费的标准，来衡量中国的城市建设和住房消费水平，而没有考虑到环境和资源的制约因素 2、试图超越中国的经济发展阶段，在短期内解决大部分人的住房问题 3、片面强调住宅的自有率，住房超前消费、过度消费的情况明显，加剧了市场的结构性矛盾 4、我国的住房保障制度就是要用经济适用房和廉租房来解决大部分人的住房问题 5、宏观调控政策目标不是简单的“控制房价的过快增长” 3.建立我国房地产市场宏观调控长效机制的必要性 (一)、房地产市场是非均衡的市场。 (二)、房地产市场是不完全竞争的市场。 (三)、房地产市场存在自身盲目性。 (四)、房地产市场存在经济周期性。 4.我国房地产市场宏观调控长效机制的基本构架 4.1房地产市场宏观调控应追求的根本目标 第一，供求总量的基本平衡。 第二，优化房地产结构，实现结构的基本平衡，提高资源配置效率。 4.2保障房地产宏观调控长效机制的措施 第一，建立房地产市场信息反馈系统。 第二，建立完善多层次的住房供应体系。 第三，完善多层面的市场监管调节机制。 第四，建立宏观调控效果的评价系统。 第五，建立科学的地方政府绩效评估体系。 5.健全我国房地产宏观调控政策体系 5.1政府职能的转变 5.2土地管理政策的完备 在中国当前市场经济体制不完善、市场机制不健全的条件下，土地政策比财政政策、货币政策等在房地产市场调控中更具显效和优势。 5.3房地产金融政策的创新 ① 首先，要建立规范有序的多元化融资机制，这不仅能化解和分散银行风险、解决企业资金瓶颈，而且可以为市场上大量闲置资金找到合理合法的投资出路，实现资本市场与房地产企业的有效对接。 ② 其次，要大力推进房地产金融产品的本土化创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。 ③ 再次，积极推进二级、三级市场的发展：房地产金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，以解决房地产贷款资金期限错配和流动性问题。 ④ 最后，还要强化房地产金融的风险防范：严格房地产信贷管理，加强对外资的监管，规范住房公积金运作，房贷利率应实行差别制。 5.4房地产税费政策的改革 5.5住房保障制度的构建 ㈠、住房社会保障的资金筹措。 ㈡、住房保障对象的界定。 ㈢、住房社会保障制度的组织实施。 ㈣、多层次住房保障体系的建立。 5.6 房地产宏观调控法律机制的完善 5.6.1地方政府职能转变的法律保障及其法治环境 5.6.2完善土地政策的立法建议 ① 坚持依法批地，严格查处非法批地者 ② 完善土地储备管理，保障一级市场公平竞争 ③ 加强两大规划的法制建设，建立专项用地控制指标 ④ 明确政府职能，健全土地法律责任制度 5.6.3完善房地产金融政策的立法设想 （1）推行和强化系统内的法律责任机制 （2）加强金融监管立法，提高其审查力度 （3）规定信息披露义务，加强信息系统建设 5.6.4完善中国房地产税收政策的立法思考