青山区城市综合体(5星级酒店)项目可行性分析[精品].doc

**·项目可行性分析 2011年3月  目 录 第一章 项目基本情况 第二章 项目区位 第三章 国务院批复的武汉地区2010～2020规划 第四章 武汉市“十二五”规划及高铁经济 第五章 五星级酒店及发展趋势 第六章 初步规划方案 第七章 经营思路的分析 第八章 开发节奏的控制 第九章 2010年同业态商业、酒店、写字楼销售情况 第十章 成本分析 第十一章 收入分析 第十二章 现金流量控 第十三章 风险控制 第十四章 结论 第一章 项目基本情况 一、项目概况 本项目位于武汉市青山区友谊大道与工业三路交汇处，项目地块东西宽约145米，南北深约为150米，项目总用地面积16782㎡。南面地形呈半圆形对称式布局，场地较为平整，规划中的轨道交通从基地东北角穿过。本项目初步规划，地上36层，地下3层，地上建筑面积100922㎡，地下建筑面积20416㎡，总建筑面积121338㎡。是集五星级酒店、餐饮，中型商业广场，商务办公楼于一体的城市综合体开发项目。 二、项目规划设计条件 1、项目规划净用地面积：16782.11㎡； 2、规划用地性质：商业金融业用地；土地分类：商服用地； 3、用地位置：青山区友谊大道与工业三路交汇处 4、容积率：6.0； 5、计容积率面积：100692.66㎡（容积率×净用地面积）； 6、建筑密度：应不大于50%（现规划条件为不大于35%）； 7、规划特殊要求： ⑴该项目涉及轨道设施用地应严格按武汉市有关规定要求执行，并在项目规划设计及实施时征求地铁主管部门意见； ⑴根据城市道路景观控制要求，应控制距友谊大道不少于15m宽的绿化带，建筑后退友谊大道道路红线不少于25m。 第二章 项目区位 一、项目所在地简介 本项目所在地——武汉市青山区南倚东湖风景区，西北濒万里长江，与天兴洲隔江相望是武汉市中心城区之一境内驻有武汉钢铁公司、中国第一冶金建设公司、华侨城武汉石油化工厂、中冶集团武汉钢铁设计研究总院等0多个大型企业和科研机构。20条铁轨线，11座站台，是京港高速铁路的重要站点以武汉火车站为主体，建设服务中部、面向全国一流综合交通枢纽，功能完善、充满活力的华中陆港。，武汉站打造成绿水交融、特色鲜明的生态站区，成为代表武汉21世纪建设水准的精品工程和标志武汉市迈向区域性中心城市繁荣与活力的新名片。武汉轨道交通4号线位于武汉市江南，自武昌火车站起，至武汉火车站途经紫阳东路、傅家坡一路、中南路、洪山广场、中北路、岳家嘴、中北路延长线、二环路、武青四干道天兴洲长江大桥、阳逻长江大桥、二七长江大桥与武汉火车站形成的“三桥一站”大型生态旅游度假区灰蒙蒙的天空，晦暗的老式住宅楼，曾是这个重工业区的“标准色”。随着大力推行循环经济、按“东工西居”战略的区域规划调整改造青山正在化茧为蝶，展现出斑斓魅力。电脑城、大型超市、各种品牌店纷纷落户，加上绿化率高的优势，青山成为武汉又一片建设热土。据统计，目前在建的商住楼达760万平方米，即将动建的旧城改造面积2600多亩，越来越多的武汉人愿意到这里买房。最新城区规划显示，青山区还将打造7.5公里滨江商务带，占地745公顷，由总部经济区、办公居住区、工业文化创意区、科技研发区、中小企业创业区和体育运动区组成。青山过去无高级写字楼，无电影院，无四星级以上的宾馆，无大商场，无体育休闲中心的状况即将改变“十二五”时期经济社会发展的指导思想和总体目标经济又好又快发展。地区生产总值突破一万亿元，地方一般预算收入与经济保持同步增长，主要经济指标进入全国副省级城市前列，经济增长质量和效益进一步提高，城市综合实力显著增强。、积极承担国家发展战略任务，加快建设全国“两型”社会综合配套改革试验区和国家自主创新示范区加快以青山区、阳逻开发区和武汉化工区等为主体的大循环经济示范区建设，搞好东西湖国家级循环经济示范区的试点工作，推进生产、流通、消费各环节循环经济发展，打造全国“两型”社会建设典型示范区。推进王家墩商务区、杨春湖城市副中心、四新生态新城、汉口沿江商务区、汉正街商贸旅游区、武昌滨江商务区、后官湖生态宜居新城、江夏现代机电装备制造产业基地、汉口北商贸物流枢纽区建设，以天河机场、阳逻港为载体大力发展临空和临港经济，加快培育发展一批特色示范区。加强对功能区建设的组织协调，加快形成国家级开发区、中心城区服务业聚集区和远城区新型工业化示范园区多极支撑的区域协调发展格局。建设现代产业体系，提升产业核心竞争力加快发展服务业加快推进武汉国际博览中心、东湖欢乐谷、世贸嘉年华、武商摩尔城等一批服务业大项目建设。完善支持服务业加快发展的政策体系和推进机制，吸引国内外知名服务企业落户武汉。积极推进江