讲义 日照职业技术学院 广东建设职业技术学院.ppt

房地产市场营销 广东建设职业技术学院经管系 黄伟彪 二、房地产市场需求 1、房地产需求的概念。和其它的商品需求定义相仿，房地产需求是指一定时期内，在一定的价格条件下，消费者愿意购买和承租的房地产商品的数量。 3、房地产需求主体 居民。居民是房地产市场的最大的需求者，消费住宅为主。 企事业单位。土地及各种非居住用房，如厂房、仓库、办公楼、商店等，是企事业单位从事生产经营活动，开展业务不可缺少的物质条件。 房地产开发企业。开发商是土地市场的最大需求者。 涉外房地产商品需求者。 例：2004年动工的美国驻华新使馆占地4万平方米，将耗资2.75亿美元。 4、影响房地产需求的主要因素 城市人口数量的结构的变化。 房地产的价格水平。 家庭收入水平。 政策因素。 需求者对经济形势的预期。 被调查者现有住房情况： 三、房地产供给 1、? 房地产供给的概念 房地产供给和房地产需求是相对应的概念，是指在一定时期内，在一定价格条件下，房地产开发企业愿意生产并销售的房地产商品的数量。 全社会的房地产供给分为市场交易供给和非市场交易供给二部分。 市场交易房地产供给，是指通过一定的交换关系，经过必要的市场交易程序，以货币手段实现供他人消费或使用的房地产商品。 非市场交易房地产供给，是指通过划拨、配给手段满足社会需求的房地产，以及新旧体制摩擦导致的，具有部分价值交换形式而不通过市场交易形式完成的房地产供给。 2、? 房地产供给的主体 政府。 （在以国家垄断土地所有权为基础的土地一级市场中，国家是唯一的土地供应者；政府向房地产市场提供的公有住房，成为“房改房”的主要来源；“安居工程”使政府成为一种特殊的供给者 ） 房地产开发公司 。 居民 。 3、土地供给的特性 土地一级市场的供给主体是国家，土地使用权进入市场是由国家这个唯一的主体垄断的，所以，市场中土地供给总量最终取决于国家出让土地的数量； 因为土地资源的有限性，土地的自然供给是刚性的。土地的经济供给是指投入劳动进行开发后，成为直接用于人类生活、生产的土地供给。它随着土地用途的效用、经济效益及社会对土地需求状况的变化而变化，因此土地的经济供给是弹性的。但由于受到自然供给的刚性限制，这种弹性又是不充分的。 3、土地供给的特性（续） 在土地供给出让、转让、出租三种形式中，出让价格首先遵循地租规律，其次也引入市场竞争机制 。 土地供给有时间上的滞后性。 杭州地产出让9月呈现低调 推地节奏放缓 　9月份的杭州土地市场，总共只推出两宗住宅用地，均成功出让。这两宗土地总面积仅为116.9亩，可供建筑面积为16.8万平方米。尽管在7月15日至7月27日，杭州市国土资源局曾经在其网站上预告了下一阶段即将推出17宗土地，共计约875亩，但到目前为止，正式推出的土地仅为9月份成功出让的这两宗土地和10月即将挂牌的浙大湖滨校区地块。 4、房产供给的特性 房产供给的短期价格弹性不充分 ，长期供给弹性较高。 房产供给滞后性。这主要由房产的生产周期长而决定的。 标的物多样性。这里的多样性包括房产地域、外观、功能、适应面等多方面的多样性 。 5、影响房地产供给的因素 价格。 房地产投资来源及数量。 企业素质。 房地产交易条件。 开发成本。 税收及非市场因素的转轨。 四、房地产供求均衡分析 和其它商品一样，房地产的需求量与价格成反比，供给量与价格成正比，在一定的市场条件下，房地产供求达到平衡，当然，这种平衡是短期的、相对的。需求与供给曲线及供求平衡如图所示。虚线部分表示需求或供给条件发生变化时，市场的均衡价格及均衡量的变化。 杭州房价涨幅回落至个位数 退居全国第六 7月份，杭州市房价同比上涨8.6%，在全国35个大中城市中涨幅位次从今年第二季度的第一位(12.5%)退至第六位。 　　省统计局的工作人员说，自2004年以来杭州市房屋销售价格同比涨幅一直在双位数运行，这次涨幅的明显回落主要是受近期政策调控影响。 　　杭州7月份住宅类价格同比上涨8.1%，比二季度低4.5个百分点。环比(和上月相比)价格明显回落，下降0.3个百分点。 　　非住宅类房产价格同比上涨9.5%，比二季度低2.8个百分点。其中，办公楼、商业娱乐用房和其他用房同比涨幅分别为14.1%、3.0%和7.8%；办公楼价格比上月下跌0.8%。 　　 （接前页）二手房价格同比上涨8.8%，比二季度涨幅低3.9个百分点。二手房环比价格近两年来首次出现小幅下跌现象，价格比上月下降0.5%，其中多层住宅价格降幅最大，比上月下降1.3%。 　　7月份全国房屋销售价格比上年同期上涨6.4%，杭州、宁波房价涨幅分别为8.6%和6.1%，分别比全国涨幅高2.2个百分点和低0.3个百分点，在全国35个大中城市中位列第六位和第十七位。上海房价