2008中国房地产上市公司TOP10研究报告.docVIP

2008中国房地产上市公司TOP10研究报告(首发)一.研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了六年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注。 2007年来，沪深300指数（399300）全年收于5385.10点，相比年初涨幅达163.84%，为众多投资者带来了丰厚的收益，IPO及增发融资额、资产注入及重组、证券账户开户人数等各项指标屡创新高。进入2008年后，受国内外宏观经济波动和相关政策影响，沪深股市“持续下跌”，沪深300指数更是在2008年4月22日创下了近一年来的新低3122.39，相对去年最高点已下降46.82%。地产指数同日创下1457.28的低点，相对去年历史最高点下跌达56.06%，跌幅超过同期大盘近10个百分点。 中国房地产TOP10研究组在总结过去五年“中国房地产上市公司TOP10研究”的基础上，结合中国房地产行业和证券市场的发展现状，本着“公正、客观、准确和全面”的原则，对此次研究的评价理论和方法体系进行了改进，力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景，为投资者提供科学、全面的投资参考依据。 二.研究结果及分析 2.1.整体发展状况分析 （1）房地产上市公司总资产大幅上升，在港上市公司总资产均值突破200亿元 房地产上市公司（根据上市地点将其分为“沪深房地产上市公司”、“中国大陆在港上市房地产公司”、“中国大陆在其他境外市场上市房地产公司”，其中其他境外市场上市公司指在除香港以外的其它境外市场（包括新加坡、美国、欧洲等地交易所）上市的中国房地产公司）总资产规模近三年来持续上涨，截至2007年底，沪深房地产上市公司总资产均值已由2005年的26.40 亿元上升至58.21亿元，大陆在港上市公司总资产均值达236.37亿元，是2005年同期的近3倍。在其他境外上市房地产企业总体规模较小，2007年总资产均值为35.87亿元，远低于同期沪深上市房地产公司和大陆在港上市公司的平均水平。 （2）营业收入稳定增长，新上市企业表现突出 2007年，房地产上市公司的营业收入总体保持了持续、稳定的增长势头。沪深房地产上市公司营业收入均值达16.89亿元，同比增幅为55%，但其中28%的公司出现负增长，状况堪忧。在港上市企业营业收入均值接近50亿元，同比增幅约60%，收入规模和增速均高于同期沪深房地产公司。境外上市企业营业收入均值约为8亿元人民币，同比增幅为30%。新上市公司2007年各项指标表现突出，碧桂园2007年营业收入达到177亿元，同比增幅高达123.37%；SOHO中国营业收入达69.54亿元，同比增长近3倍。 （3）多数企业EVA呈增长趋势，少数沪深上市公司EVA下降 在港上市房地产公司规模性和盈利性优于在内地上市房地产企业，近百家沪深房地产上市公司中，超过60%的公司2007年EVA为负，而在港上市的房地产公司中，EVA为负的企业数量不足20%。沪深上市EVA为正公司均值由2006年的1.38亿元上升至2007年底的1.44亿元。在港上市均值为负公司2007年情况有所好转，从上一年的-2.01亿元提高至-1.33亿元，EVA为正公司均值由8.29亿元上升至9.60亿元，财富创造能力稳步上升。 （4）房地产上市公司盈利能力大幅提升，主要盈利指标增幅较大 2007年，房地产上市公司的盈利能力显著提高，沪深上市公司总资产收益率（ROA）均值达5.32%，较2006年提高1.41个百分点，部分企业超过10%，体现出较强的盈利能力。净资产收益率方面（ROE），2007年沪深房地产上市公司该指标均值达到14.48%，同比提高4.17个百分点，平均EPS（每股收益）从2006年0.148元提高到2007年的0.35元，增幅超过100%。 （5）资产负债率大幅走高，短期风险值得关注 沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，突破了70%大关，并于2007年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。但数据显示，少数资产负债率极高的企业尤其是ST企业对上市公司整体负债水平影响较大，资金情况较好的企业，资产负债率仍然稳定在60%左右，部分持有物业比例较大的企业，如北辰实业、中国国贸、陆家嘴的资产负债率更是仅在40%-50%之间。沪深房地产上市公司流动比率稳定在1.7-1.8的水平，短期偿债能力仍有待提高，特别是2007年末以来，部分城市房地产市场交易量下降明显，给房地产上市公司带来的短期经营风险不容忽视。 2.2.2008沪深房地产上市公司TOP10研究 （1）2008沪深房地产上市公司综合实力TOP10 截至