福缇岛商住小区建筑与商业使用性融合分析建议.ppt

【福缇商业中心】 建筑与商业使用性融合分析调整建议 在本着以下四个原则的前提下，我司从商业使用性的角度出发，提出了对福缇岛商住小区项目建筑与商业使用性融合分析的调整建议： 在目前项目定位不明确，业态规划及功能划分均不明确的情况下，尽可能的增加有效的商业面积，符合多种商业业态，便于未来商业不同定位、多种业态混合经营使用； 调整完善车流、人流及物流的前提下，尽可能地满足未来商业的使用功能； 针对一些会影响到营运管理成本的地方提出警示，请甲方考虑； 结合甲方对项目的寄望及需求，从商业角度进行分析，未充分考虑商铺的销售。 金瓦路 寺瓦路 东三环 规划路 项目概况 项目地块东高西低，最大高差约为17米，这样的地形为项目创造了多个首一层的机会。 项目内部规划了集中式商业体——福缇岛商业中心，位于寺瓦路与东三环的交叉口。 结合项目周边情况及目前的设计方案，我司提出了两大调整方向： 金瓦路及项目中部未来将会出现的规划道路较为冷僻，现在的设计中，商业重心后移放在该区 域，会影响后商业后期的经营状况，因此，建议福缇商业中心的商业重心前移至东三环及寺瓦路的交叉口处。 如果不能福缇商业中心的商业重心前移至东三环与寺瓦路的交叉口处，那则需要对项目现有的设计进行一些微调，尽可能的增加商业的使用面积，请甲方及设计公司进行考虑。具体问题及调整建议如下： 类型 商业部分 面积（㎡） 福缇商业中心 商业中心1层 4625.26 商业中心2层 4783.57 商业中心3层 4157.39 商业中心4层 2991.85 合计 4层 16557.44 福缇商业中心面积设计问题 集中型商业体在建筑面积的设计当中仅有16557.44平方米，总体量属于小型商业中心。这样的建筑面积设计无形当中将许多未来商业经营的可能性进行了过滤。 集中型商业中心单层面积较小，楼层较高。在未来的商业经营当中比较难以形成单层楼面的核心竞争力，如果在未来的招商中无法在高楼层形成具有竞争力及定向消费的产品，项目将会面临比较强烈的高楼层人流递减效应。 外部车流、人流及物流动线 项目对外的出入口分别规划在了寺瓦路、金瓦路，从目前的情况分析来看，车流、人流及物流主要来自项目北侧的金瓦路、东侧的东三环，寺瓦路东段及西段。但是在未来的规划中，金瓦路将不存在，从而规划在此的备用出入口也会被迫取消。这样项目内部也就失去了能够形成环线的交通。这样的交通体系无法为项目带来便利的交通聚集跟多的人流。 东三环 寺瓦路 金瓦路 规划道路 问题1： 调整建议： 1、 在金瓦路临近东三环方向新增一个人流出入口，便于自项目北侧而来的人流的进入项目。（如图所示） 2、项目在全盘的交通体系应考虑形成建筑群落外部形成交通环流、建筑群落内部能够形成人、车分流、建筑内部形成多个人行环流，为未来商业经营带来人流聚集。 东三环 寺瓦路 金瓦路 规划道路 在福缇商业中心临近寺瓦路的方向，规划了一个垃圾收集站，紧邻车流出入口及人流出入口，影响了商业氛围的营造，并且遮挡了商业的展示，同时也消弱了车流及人流的出入便利性。 问题2： 调整建议： 1、在项目配套设施的配属设置位置方面尽量调整至项目冷僻的位置，将能够产生经济效益的位置调整出来。 2、在道路的两边需要综合考虑未来经营当中所需要的临时停车位，以及未来商业经营所需要的临时经营的场地。 问题3： 在东三环与寺瓦路交叉口，退让出50米规划为了绿化景观，但该位置却是进入项目的一个十分便利的区位，现在大面积的绿化，影响了行人进入项目的便利性。 调整建议：在此绿化景观上增设一条人行通道，便于行人进入项目。 除此之外请甲方考虑尽量不要种植过高的植物，避免对建筑物形成遮挡或者是采用盛树器种植植物，并根据商业经营的需要可进行随意的调整。 内部车流、人流及物流平面动线 福缇商业中心由多栋独立的建筑通过连廊衔接组合而成，连廊宽度约2米，这样的单栋切割方式且细长型的连廊，不利于商业环流动线的形成。 调整建议：适当增加连廊的宽度，便于后期商业规划的同时也增强了人流到达的便利性。 问题1： 中心筒体设置在了商业区域较为核心的地方，占据了有效的商业面积，且影响了后期的商业规划及使用功能。 调整建议： 压缩中心筒体的面积。 减少此中心筒内卫生间的设置。 调整柱网，尽量释放出更多的有效的商业面积。 半地下层至地面四层共同存在问题 问题2： 消防走梯及卫生间均设置在了商业的入口处，消弱了人流进入的便利性，并且影响了商业氛围的营造。 调整建议： 在不违犯消防规范的前提下，调整消防走梯的位置。 调整卫生间的位置至商业冷僻区，避免放在商业的主要出入口位置。 地面一层至地面四层共同存在问题： 问题1： 矩形中空的设计，不利于商业氛围的营造及商业形象的展示。 中空面积约121.6平方米，设置在商业的中心区域，占