2013年2月苏州苏房越溪B-5项目营销的策划提案.ppt

苏房越溪B-5项目营销策划提案;商业市场分析;土地市场之 成交走势;土地市场之 楼面价;土地市场之 成交结构;土地市场之 本案周边地块;项目介绍 项目地址：南溪江路北侧 占地面积：约58.3亩 投资金额：11亿元 开发公司：苏州市溪江实业投资管理有限公司 项目介绍：由5星级酒店、5A级写字楼及商业广场组成。据悉，酒店由万丽经营，商业引进天虹百货，超市在和欧尚、大润发洽谈。;商业供销分析;商业存量分析;商业模式分析;销售模式分析;商业个案分析;开盘情况： 项目于2012年12月22日星期六在三香路体育中心开盘，推出1407套商铺（虚拟分割）。项目由运营公司统一10年运营，前两年免租金，后8年利润业主与运营商9:1分成。当天到场客户约1700组，去化情况750套。 价格分析： 整体均价2.4万，折后均价：1F：整体约4-4.5万（外街6-6.5万，电梯附近4.6-4.8万，内街3.6-3.8万）；2F：整体2.5-3万（电梯附近3.4-3.6万，内街2.6-2.7万）；3F：整体2-2.3万（电梯附近2.3-2.5万，内街1.7-1.8万）；4F：整体1.5万（电梯附近1.6-1.7万，内街1.3万左右）。 优惠情况： 开盘当天，选房区销控板上的价格，已一次性减扣前2年16%的固定优惠（即为84%折扣优惠） 选房区销控板上的价格=原总价*84% VIP卡客户开盘当天成功定购并按时签约，其享受的专属优惠（VIP钻石卡客户优惠500元/㎡，VIP金卡客户优惠300元/㎡），在签约时计算并减少扣 客户按时签约并一次性付款，可在扣除所有优惠基础上再享受总价98%折扣优惠 房源信息：;商业分析总结;商业分析总结;酒店公寓市场分析;酒店公寓市场供销分析;酒店公寓市场供销分析;酒店公寓市场存量分析;酒店公寓市场 销售模式;公寓个案分析;公寓个案分析;公寓个案分析;酒店式公寓 分析总结;区域市场分析;区域宏观规划;/;滨湖新城规划;区域交通规划;区域交通规划;区域人口分析;区域商业分析;商业个案分析;商业个案分析;商业个案分析;商业个案分析;商业个案分析;商业个案分析;酒店式公寓 市场分析;公寓个案分析;项目;产品特征——公寓的面积范围在41-70平米之间，主力面积集中在41-50之间，占比82%;公寓个案分析;户型：2室1厅2卫 建筑面积：约48平米;公寓个案分析;项目;产品特征——公寓的面积范围在49-90平米之间，主力面积集中在49-60之间，占比96%;公寓个案分析;区域分析总结;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;项目定位;项目定位;*;*;*;*;*;*;*;项目定位;项目定位;*;*; 委托运营商业项目的客户特征：在我司恒达中环百汇项目中，项目首次开盘前针对客户进行了一系列的详细的现场问卷调研，该商业采用了委托运营的虚拟分割模式，在设置一系列条件下，针对以下问题对现场来访客户进行了深入了解，并结合成交客户分析，得出了一定的客户规律； 针对客户的分析，主要为针对此类商铺的客户购买意向、购买力、年龄特征，对包租运营模式的接受度，对包租运营模式项目的关注点有哪些等，并针对以上问题，项目进行了全方位的包装，并实现了开盘的热销。;客户定位：购买客户定位;分割、包租、运营模式的使用，购铺客户的年龄呈年轻化趋势，31-40岁客户比例约占到27%，41-50岁客户约占37%;随着分割、包租、运营模式的使用，客户的职业也呈多样化趋势，但仍以较有实力的中高层次为主，私营业主约占41%;尽管受到获利的诱惑，但客户对项目的安全仍较为关注，开发商实力、商管运营、项目规模、商家品牌等要素客户均较为关注;在直接销售的商业项目中，客户特征有所不同，大中型投资客为主导，自营客比重略高，客户职业、年龄高端化趋势显著，但客户对地段的要求较为苛刻;客户策略一：紧抓区域内（吴中区）客群 客户策略二：吸引苏州市区范围内客群 客户策略三：辐射吴江等周边客群;从项目产品规划来看，产品为迎合年轻人消费理念的后现代风格，热情、时髦、优美、舒适为特征，满足了项目目标消费客群的需求;后现代主义风格、街区式的商业格局是项目产品方面的特色，实际上是项目物理属性的定位，因此，项目产品定位语如下；;商业定位：即项目推广定位（精神属性）;定价策略;商铺定价;商铺定价;商铺定价;依据项目各楼层单价，1-4层系数按照1:0.5:0.3计算，商业地上部分（含酒店下面的商业）总建面46675.9平米，不计入包租，进行项目底价测算；;*;SWOT分析;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;定价策略;公寓定价;公寓定价;公寓定价;酒店公寓总价值测算;*;项目整体定位;项目价值分析;项目核心价值点提炼;项目整体定位：即项目推广定位（物理属性）;南中心旗舰青年商业综合体;*;商业产品