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土地征用及拆迁补偿费。是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、地上地下建筑物和附着物的拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出等。 包括： 土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 重点关注： 拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 * iuoui 前期工程费。是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。 包括： 规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平” （通水、通电、通路、平整地面）等支出。 基础设施费。是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设所发生的支出。 包括： 开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 * iuoui 重点关注： （一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。 （二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。 （三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。 * iuoui 建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 重点关注： （一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。 （二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。 （三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 * iuoui （四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 （五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。 * iuoui 公共配套设施费。是指在房地产开发中必须建造，但又不能有偿转让的开发区内公共配套设施所发生的支出。 重点关注： （一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。 （二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。 （三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。 * iuoui 开发间接费用。是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各类间接费用。 包括： 工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 重点关注： （一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 （二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。 * iuoui 代收费用的处理： 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 （摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号文件规定） * iuoui 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： ①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； ②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；  ③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 * iuoui 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号文） 说明： 根据配比原则，房价中包含装修费用，则装修费用可计入成本，否则不得扣除。 * iuoui 成本费用的真实性 ： 在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。 在税前扣除的金额，除要求取得税务部门监制的票据或其他合法凭据外，还要求该款项已实际支付。 * iuoui 扣除项目的确认原则： 以实际支付并取得合法有效凭证为准，对只有实际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合法有效凭证没有实际支付的，不得计入扣除项目。 * iuoui 成本费用的配比性 ： 在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。 对于房地产