承重结构框架混凝土砖混.ppt

第三讲 房地产投资分析 第一节 基本概念 房地产投资者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上以获得最大限度利润的经济行为。 一、投资时机选择（when） 二、投资区位选择（where） 三、投资目标选择（what） 四、投资工具选择（ how ） 第二节 投资时机和区位 （一）考虑通货膨胀影响 蒜你狠 豆你玩 辣翻天 玉米疯 姜你军 糖高宗 苹什么 油它去 向钱葱 中国已经进入了全面的通货膨胀阶段 房地产投资是抵御通货膨胀有效工具 股票？ 期货？ 外汇？保险？ 基金？ 债券？ 黄金？ 古董？ （二）考虑有效需求影响 城镇化水平不断提高 城镇内居住需求提高 城市间居民异地落户 居民间收入差距扩大 （三）考虑生活需要影响 初次置业（年龄：20-30） 子女入托就学（年龄： 30-40） 改善住房条件（年龄： 40-50） 养老（年龄： 50以上） （四）考虑大区位影响 政府规划 重点项目 基础设施 配套设施 沈阳地铁 全运会 沈抚同城 沈西工业走廊 （五）考虑小区位影响 平面布局 住宅朝向 层数选择 位置选择 第三节 投资目标与工具 （一）投资目标选择 （1）设计方案 进深 开间 （2）围护结构 窗、墙、屋面 （3）承重结构 框架混凝土、砖混 （4）采暖方式 地热 普通暖气 地源热泵 （二）决策工具选择 （1）资金的时间价值原理 现金流量图 单利和复利计算 资金时间价值换算 （2）财务决策工具 全部投资收益率 自有资金收益率 净现值 财务内部收益率 投资回收期 （3）风险决策工具 盈亏平衡点 敏感性分析 概率分析 （三）融资工具选择 （1）公积金 存贷款利率低 禁止用于非居住消费用途 退休等特殊情况可支取 （2）商业银行住房贷款 最低至七折利率 财务杠杆 （3）商业银行的消费贷款 最低至八折利率 主要用于前期筹资 每期可只还利息 感谢聆听！ 房地产经营管理 沈阳建筑大学 管理学院 沈阳建筑大学 管理学院 刘宁 沈阳建筑大学 管理学院 刘 宁 电话：024QQ：728284146 QQ讨论群