关于制订住宅小区物业管理服务标准的设想-广州市物业管理行业协会.docVIP

关于《广东省住宅小区物业管理服务技术标准》 （暂定名）制定思路的说明（四稿） 叶亮 余旭东 陈家庆 本标准的定位 我们的前面有中物协的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）和广州物价局和房管局的《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》。本标准与以上两个标准有何区别？这是本标准的生存价值所在。我们认为： 本标准面向广东，中物协《标准》面向全国，广州《标准》面向广州，各自面对一个物业管理水平发育程度不同的地域市场，这是最重要的区别。 2. 中物协《标准》由全国行业组织编写，是对全国物业管理企业服务标准的试行性规范；广州《标准》是市级物价部门和房管部门合编，是下发区、县物价和房管部门的行政文件，目的是为了规范物业管理收费行为，直接与收费挂钩；本标准则是以省级技术监督部门名义编写，是推荐性技术标准，立足于市场操作的实际，不完全与收费挂钩。各自出发角度不同。 由于面对地域市场和出发角度的不同，我们有理由实事求是地在以下四个方面与中物协《标准》和广州《标准》区别开来： 不同的体例（以条目表达代替表格表现）； 不同的服务项目板块划分（以五大块代替六大块）； 不同的标准阐述（以具体的量化指标代替文字概括）； 不同的量化指标（理应较中物协《标准》高而较广州《标准》低）。 应该指出，“四大不同”中最为着意的不同是“不同的标准阐述”。中物协《标准》和广州《标准》在大部分的工作标准上不设定量化指标（中物协设定18个量化指标，广州设定17个量化指标），虽说模糊，却有意无意地给予物业管理企业很大的弹性工作空间和解释余地，无疑对相当部分的物业管理企业有利。本标准既以“技术标准”冠名，则宜以清晰代替模糊，只要可以，就对工作标准设定量化指标。如此行文下笔，客观后果是物业管理企业的弹性工作空间小了，但可操性强了。 本标准与中物协《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）和广州物价局和房管局《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》的不同不是原则的不同，本质的不同，而是部分的、个别的、枝节的不同。恰当的说法是见仁见智、各取所需而已。 本标准暂定名为《广东省住宅小区物业管理服务技术标准》。 二、关于标准的体例 本标准以推荐性标准形式制定。强制性标准虽有利于尽快规范行业的行为，但考虑到我国物业管理相关配套法规的发育状态、广东省物业管理行业的发展水平、百姓的承受能力等均未尽人意，先行推出推荐性标准易被各方接受，有利于实际操作。 关于标准的适用范围 本标准适用于广东省内居住建筑类中的住宅（含普通商品房、经济适用房、房改房、集资房、廉租房等）、宿舍和公寓。别墅不适用本标准（依据：广州市规划局穗规【2002】805号《建筑物分类标准》试行）。 关于标准的意义与作用 一个标准体系，应能同时适用于质量标准、工作标准和监督标准三个方面。质量标准是委托方对标的物应达到要求的表述；工作标准是操作方的工作规程与作业指导；监督标准是监督方进行检查监督的尺度。把标准放在市场上，业主将据此放出楼盘，选择物业公司；物业公司将据此提供服务，收取费用；监督部门将据此评判是非，调解纠纷；市场将由此得到规范。 关于物业管理服务项目的概念 《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》对物业公司应提供的服务项目的说法基本一样，而中物协的《标准》和广州、江苏等地的《标准》则又有所不同，虽则诸文陈述的是同一对象，但归类角度却稍有不同。 我们认为，物业管理服务项目的设定应注意以下几点： 第一，服务项目设定的范围应明确。 1. 不在物业公司向业主提供物业管理服务范围内的不作陈述。社会上各方各面出于自身角度而对物业公司有各种不同要求，服务质量方面的要求仅是其中一种。如合同的签订，是双方民事关系的法律约定，是物业公司提供服务的前提；而物业的验收则是物业公司提供服务前的基础工作（见中物协《标准》）；至于社区文化活动的开展（见广州《标准》），我们把它看作是对物业公司配合政府开展社区精神文明建设的要求，需针对不同小区的实际情况因地制宜，不宜套用整齐划一的标准，且不属于技术范畴。本标准旨在规范服务，凡属此类，不作陈述。 2. 不在物业服务费用支付范围内的服务项目不作设定。如由维修资金支付的大中修、会所管理（见广州技监《标准》初稿）等，均不应列入本《标准》的设定项目范围。物业服务委托合同的核心是业主支付一定数量的费用，物业公司提供一定范围内的服务项目，彼此都在“一定”的限制之内，劳务与酬劳呈对称关系。超出这个范围的服务项目甲乙双方应另行约定。 项目归类应规范。 传统上习惯把绿化单列（见中物协、广州《标准》），而消防则归于“保安、消防、车辆管理”（见建设部《考评标准》），其实绿化设施、消防设施与供水、供电、电梯等设施一样，都是为业主们共同拥有和使用的共用设施，建设部、财政部