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房地产企业项目开发税收筹划节点 3、项目销售阶段土地增值税筹划 3.1税收临界点筹划 在楼盘开盘前定价阶段，组织经营中心、置业公司、预算部、财务中心进行税金测算，寻找税收临界点，控制售价或提高建造标准，使得普通住宅不缴纳土地增值税，非普通住宅、营业房少交土地增值税，从而使公司利润最大化。 3.2营销方案土地增值税筹划 目前房地产公司营销方案有赠送物业费（绿地赠送1万元物业费）、承担客户按揭贷款利息、赠送家电等，而这些支出都不允许在开发成本列支，不如直接以优惠活动的方式减少总房款，多缴税不如让利客户，集团公司营销方案应由财务中心、经营中心、置业公司严格论证后选择最佳方案报集团公司批准后方可实施。 谢谢大家！ 房产税改革启动用了多久 时 间 内 容 2010年1月 国务院办公厅发文，提出要加快研究完善住房税收政策 2010年4月 国务院发文，要求财政部、税务总局加快研究制定房产税收政策 2010年9月 有关部委出台调控措施，提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国 2011年1月 重庆市确定开征高档商品房房产税，上海也正在为房产税试点做准备 2011年1月28日 重庆、上海正式启动改革试点，率先开征房产税。 重庆房产税如何改革 （一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。 （二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。 税率是多少 （一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。 （二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。 房产税改革对房地产市场影响几何 第一、房产税改革所针对的目标很明确，就是高端、高价、大面积的商品住宅，尤其是别墅类的产品，绝对在征收范围之内。此类住宅无论从位置还是从建设档次上都具备较高的升值空间，所以既是高收入人群的选择，同时又是投资者喜欢炒卖的对象，而这两类人恰恰是房产税的主要来源之一。 房产税改革对房地产市场影响几何 第二、受房产税影响最大的为两类消费者，一类是改善型需求的消费者，这部分人一般为二次以上置业，所购置房屋一定比原有房屋面积更大或者档次更高。另一类为投资型消费者，以购房作为财产保值的渠道或以炒卖房屋作为赚钱的手段，一般为多次置业。这两类消费者无论是从人均面积或者套数上一定是在房产税征收范围之内，而且他们对房产税也最为敏感的，他们对所购置房屋的处置（停买、变卖、抛售）将是影响市场最大的因素。 房产税改革对房地产市场影响几何 第三、房产税改革波及面主要集中在住宅地产，对商业地产的改革估计不会太大，而且是由一线城市开始，由高到低的普及，如此一来，各开发商的目光焦点会集中在二三线城市及商业地产上。对于二三线城市的战略布局一定是要打时间差，也就是利用房产税改革全国普及之前的这段时间，进行短平快的开发，加速资金回流。而对于商业地产的开发，则是一种经营形式上的转变，由原来的销售变为持有经营，获得持续稳定的收益。 房产税 一、房产税的概念1、房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。 2、房产是以房屋形态表现的财产。房屋，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 房产税 二、房产税征税范围 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。 三、纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。　 房产税 四、房产税税率： （一）从价计税：1.2%（二）从租计税：12%（对个人居住用房出租仍用于居住的，房产税暂减按4%的税率征收，营业房及办公用房税率12% ）。 五、计税依据——按计税余值计税和按租金收入计税两种。　　1、对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。　　所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%