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昆山市酒店项目投资项目评估报告 金融0801 顾明燕 081210030 摘要：伴随着我国旅游业、酒店业的迅速发展，特别是 2008 年北京奥运会、2010年上海世博会和 2010 年亚运会的举行，各地宾馆酒店正迎来建设高峰。如此众多的酒店投资项目，如何保证这些项目获得成功，实现其建设预算目标和经营预测目标，并最终使酒店业主、投资者及酒店运营商满意，这就需要有效的可行性研究作为基本保证，特别是先进地、科学的、系统的可行性研究理论及其工具与技术在酒店投资项目中的应用。论文以可行性研究项目的主要项目范围、不确定性分析、项目财务评价为主线，以定性分析和定量分析方法相结合，重点研究酒店投资经济环境分析、区域酒店业现状分析、市场需求分析、竞争对手分析、敏感性分析、风险性分析、财务评价等方面分析在昆山市建立碧天酒店的项目报告 关键词：碧天酒店；可行性分析；风险；盈利预测 一、项目概况 项目名称：碧天酒店 项目所处环境：碧天酒店位于昆山巴城镇，隶属于江苏省昆山市，位于风景秀丽的阳澄湖畔。巴城已有 2500 年建置历史，东邻上海，西连苏州，区域面积 157 平方公里，常住人员 6.3 万人，是昆山市第二大镇。巴城位于昆山西部，距市区 10 公里，是未来昆山的重点城区之一。 交通便利，周边沪宁杭高速、苏州绕城高速、312 国道大大方便了该地区和各中心城市的联系。距离上海虹桥机场 50 公里。 巴城镇产业结构主要以休闲度假服务产业、软件产业和制造业为主。阳澄湖大闸蟹闻名遐迩，凭“阳澄湖美，巴城蟹肥”金字招牌，每年吸引上百万人次从四面八方前来的食蟹、购蟹、赏湖的游客。巴城旅游资源、设施丰富：主要有阳澄湖省级旅游度假区（占地面积 3150亩华东地区最大的城市生态森林公园、阳澄湖生态公园、水上运动场）新上海威尼斯度假村、大上海高尔夫旅游度假区（内设大上海高尔夫俱乐部）。巴城旅游度假旺季为每年 9-12 月，平季为 5-8 月，淡季为 1-4 月；主要消费需求在周末。巴城目前有国际上湖宝曼酒店、威尼斯假日酒店、威尼斯度假村大小共 8家酒店，客房总数 1213 间。巴城餐饮设施主要有阳城湖美食广场、阳澄湖美食一条街、大闸蟹交易市场、渔家灯火。主要企业有昆山软件园、中航科工集团中央直属企业国营林泉电机厂、万亩葡萄庄园。其他设施有昆山 10 余个别墅社区；昆山新体育馆；规划中的大学城、沃尔玛、欧尚等大型商场等市政配套设施。 二、投资项目建设必要性评估 1.昆山市现有酒店分析。截止 2010 年底，昆山市共有星级酒店 22 家，客房总数3178 间，平均客房规模 145 间/家，其中五星 1 家，四星 4 家，三星 12 家，二星 5 家，说明了昆山市星级酒店主要以三星为主，四星为辅，缺乏高星级酒店。从客房规模角度，昆山星级酒店的客房规模不高，且星级越高规模越大，星级越低规模越小。通常情况下，一个区域不同星级酒店的增长趋势能反映出以往酒店投资者对该区域酒店市场及酒店发展的判断和态度，并间接反映了该区域对不同星级的需求程度，并为预测该区域酒店业未来的发展和结构提供基本依据。 表1昆山市星级酒店发展速度对比表（2007-2010） 星级 2007年 酒店数 2008年 酒店数 2009年 酒店数 2010年 酒店数 复合增长率 （%） 五星 0 0 0 1 四星 1 3 4 4 58.74% 三星 5 9 11 12 33.89% 二星 8 4 4 5 -14.50% 总数 14 16 19 22 16.26% 从表1中可以看出：2007年至 2010年期间，昆山星级酒店从 14 家增加到22 家，复合增长率为 16.26%,其中 2010年首家五星级酒店出现在昆山，四星级酒店从 1 家增加到 4 家,复合增长率为 58.74%,三星级酒店从 5 家增加到 12 家,复合增长率为 33.89%,四星级酒店增速明显高于三星级，这说明昆山市高星级标准的酒店如五星级、四星级标准的酒店发展趋势迅猛，也间接反映出昆山市对高星级酒店的需求旺盛。结论： ① 通常情况而言，一个区域星级酒店的比重越大，表明该区域酒店业经营管理的规范化程度越高。截止 2010 年底，昆山市星级酒店 22 家，仅占全市酒店数量 250-300 家的 7%-9%，这证明了昆山市酒店业经营管理的规范化程度不高。 ② 一个区域酒店客房平均规模的大小能够反映出该区域酒店业发展水平的高低。从酒店客房规模角度，星级酒店、主要社会酒店的平均客房规模分别为 145间/家和 162 间/家，这说明昆山市酒店以中小型规模的酒店为主，缺少大中型酒店，同时也反映出昆山市酒店业发展水平还不够发达。 ③ 从酒店发展速度角度，主要社会酒店 2006-2008年期间的复合增长率为30%(星级酒店2006-2008年期间