银杏华庭二期可研的报告1.docVIP

第一章 总 概 1.1、项目名称：远安县银杏华庭住宅小区 1.2、项目单位：湖北远征房地产开发有限公司银杏华庭 1.3、法人代表：邓健 1.4、建设单位概况 湖北远征房地产开发有限公司是一家从事房地产开发为主业的民营公司。成立于2010年8月，注册资本金壹仟万元，公司住所位于远安县鸣凤镇北门路80号,法定代表人邓健。公司制定有规范的章程、完善的管理机构、较丰富的房地产开发和运行经验。公司现有员工共计19人。其中具有职称的专业技术人员7人，其中高级职称专业人员1人，中级职称专业人员4人，初级职称专业人员2人（建筑3人，财务2人，经济1人，统计1人）。 1.5、编制依据 《远安县银杏华庭住宅小区二期修建性详细规划》 项目用地成交确认书 《建设项目环境影响报告表》及审查意见 湖北远征房地产开发有限公司提供的其它相关资料。 1.6、编制原则 住宅小区项目设计既要体现行业特点，又要具有服务社会的功能。 做好项目的经济分析和财务分析，为项目建设单位（投资方）和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。 1.7、编制内容 据远安县规划局批准的建设项目用地范围图，本报告主要针对用地范围内要求的规划设计内容进行。 该项目规划建设内容：住宅。 第二章 市场分析 2.1、远安县房地产开发投资及供求状况 ①、投资完成额 2009年, 远安县房地产开发已累计完成投资6,800万元,比去年同期4,800万元增长41.7%。2010年, 远安县房地产开发已累计完成投资9,500万元,比去年同期6,800万元增长39.7%。 ②、商品房建设情况 2009年,远安县商品房施工面积达35.79万㎡，同比增长54%，其中住宅施工面积达30.6万㎡，占总施工面积的85.5%，同比增长53%。2010年,远安县商品房施工面积达38万㎡，比同期上升11%，其中住宅施工面积达3.95万㎡，占总施工面积的96%，比同期上升15.6%。 ③、商品房销售情况 根据远安县房产管理局提供的资料显示，2005年商品房销售面积为12000㎡，同比增长80%,2006年商品房销售面积为20000㎡，同比增长61%，2007年商品房销售面积为28000㎡，同比增长40%，其上述情况表明远安县房地产正步入健康、快速发展的轨道。 2.2、远安县房地产价格分析 在房价方面，2008年远安县商品房平均销售价格为1500元/㎡，2009年商品房平均销售价格为1900元/㎡，同比增长26.67%,2010年商品房平均销售价格为2500元/㎡，比上年1900元/㎡增长31.58%。 2011年现阶段商品房销售价格已达到2900元/㎡。 2.3、远安县市场前景预测 ①、消费者现住宅面积 根据远安县房产管理局提供的数据，远安县城区潜在消费者中当前住宅面积超过80㎡的不到20%，45%的家庭现住宅在60—80㎡之间，现住宅面积不足60㎡的约有38%，平均值66㎡，资料离散，集中趋势不明显。 现今远安县居民的居住水平不高，人均居住面积仅25㎡，仍有大部份市民的居住条件需要改善，面积需要增加30%。如现在居住面积在80㎡左右的将要增加到100—110之间，在结构方面，未来一段时间内的住房需求将会以三房单位为主。 ②、潜在消费者现住宅户型 ●56%是两房，三房约有22% ●80%的只有一厅，两厅不足20% ●潜在消费者中基本没有人住三房户型或两卫户型。 远安县居民现今居住住房的厅、卫功能不够齐全或不够完善，今后住宅的结构趋向于多功能的住宅，二房二厅一卫、三房二厅二卫户型的市场需求较大。 2.4、房价承受能力分析 2007年远安县城镇居民人均可支配收入为9,053元，按家庭平均人口3.4人计算,家庭年收入30,780元。按一套房价18万元(根据目前远安县主导户型二房二厅一卫、三房二厅二卫,面积110㎡至130㎡,单套住房面积120㎡计算，销价1500元/㎡)，该市家庭年收入与房价比为1︰7.02,低于全国家庭年收入与房价比1︰6.77平均水平。如果家庭收入按30%积蓄，购买一套面积120㎡住宅需18万元，70％银行提供按揭12万元，平均按15年计算，月约偿还银行贷款本息1000元左右，可见远安县一般家庭具有房价承受能力。 随着地方经济的逐步发展，居民消费水平的日益提高,居民的购买力大大增强；分析认为项目市场前景较好。 2.5、本项目SWOT分析 2.5.1、项目优势－S：优势来自三个方面 A、项目本身： ●地段好，项目位于远安县城区北门银杏街，四周绿树成荫，环境优美，住宅区，充分体现远安县的优质小康生活水平和城市品位。 ● 住宅户型好，采光通透，功能分区合理，设计新颖，立体感强，户户绿色景观、符合现代城市居民的生活需要。 B、社会资源方面： 社会公共配套——成熟的商住配套，在住宅底层设立车