商业地产白皮书1029382570.pptVIP

商业地产食物链 1、地产开发 2、政府 3、媒体 4、战略投资者 5、战略联盟 6、商业经纪 7、终端客户 投资形式 大型商业： 1、投资机构组合：开发商、战略投资者 2、经营模式：出租经营 3、管理模式：专业管理商或开发商自己管理 中型商业： 1、投资机构组合：投资商、发展商、管理商、商铺投资者 2、经营模式：出租经营或出售经营 3、管理模式：开发商自己的管理公司、专业管理商等 小型商业： 1、投资机构组合：小型商业房地产投资商、开发商、管理商、商铺投资者 2、经营模式：出租经营、出售经营或出售返租经营 3、管理模式：专业管理商或自由经营状态 资金循环流程 流通股票持有者 商业地产开发商 MALL 社区购物中心 其它商业项目 公司创始人及关联企业 战略投资者 商铺投资者 土地 待开发商业地产 商业地产管理公司 开发流程 1、项目拟选择地区市场条件判断 2、项目位置选择 3、项目市场前景、可发展规模及项目定位分析 4、项目土地取得及政府许可 5、项目规划设计 6、项目规划设计的市场化调整 7、财务核算及资金需求方案、融资方案 8、项目设计、市场调整方案及财务方案整合 9、项目方案的政府许可 10、项目融资 11、项目招商 12、项目深化设计 13、项目招投标 14、项目施工建设 15、项目物业管理 商业地产模式 1、美国模式：西盟地产集团 2、香港模式：东方广场 3、内地模式：万达模式 主题街区：上海新天地、建外SOHO、后现代城 金源时代MALL： 万通模式 4、商业涉足地产模式：国美 美国模式 西盟地产：美国最大的SHOPPING MALL投资商、发展商，境内拥有250多座购物中心及SHOPPING MALL，公司90％以上的收入来自旗下商业地产的租金。 2001年，公司市值61亿美金，总收入21亿美金，企业收益率为5.9％，旗下物业总面积1741万平米，出租率高达91.5％。 美国模式 流通股票持有者 专营MALL的房地产投资信托 MALL 社区购物中心 其它商业项目 公司创始人及关联企业 土地 待开发商业地产 商业地产开发及管理公司 香港模式 北京东方广场是成功的物业联动模式 1、黄金地段：东长安街1号 2、占地10万平米规模 3、香港李嘉诚的雄厚投资背景，投资20亿美金 4、品牌升级，10％的租户清洗运动：不符合东方新天地的经营理念 5、整体形象推广：东方君悦酒店、东方经贸城、东方新天地 万达模式 携手世界商业巨子的“订单地产”开发模式： 不急着拿地做开发，而是与沃尔玛等12家跨国连锁企业和部分国 内知名企业（美国沃尔玛（WAL.MART）、美国时代华纳、德国 HOLA家居、美国百胜餐饮集团、台湾灿坤数码、大洋百货、新加 坡大食代、红星美凯龙）签订联合发展合同，双方共同选址，万 达投资建设，沃尔玛等租用卖场。此举不但避免了建好租不出去 的风险，万达还借沃尔玛钻石招牌名满天下，也给万达用以出售 的商铺带来巨大的无形资产吸引力。 万达的订单商业模式与国际通行的“SHOPPING MALL”建造方式相当 接近，其中唯一不同的地方在于，万达模式留出了黄金商铺拿来 卖，而不是全部出租。 主题街区 上海新天地：用时尚元素对石库门进行改造，中西理念巧妙融合；全世界招商，把世界名牌汇聚到一起。 只租不卖 建外SOHO：ＳＯＨＯ街的设计思路就是无中心、多层次，强调混合就是活力。ＳＯＨＯ街没有围墙，完全对外开放，里面有16条蜿蜒的小街，一至三层是300个店铺，还有20个两层随意上下的花园，随意分布其中的小广场等。 卖产权 后现代城：美国后街风格商业街区，把一组美国佐治亚州三十年代的建筑移植到后现代城，以新旧建筑的对比和多变的空间形态，创造令人耳目一新的商业氛围 金源时代MALL 1、东西横跨６００米，南北跨度为１２０米，总建筑面积为５５万平方米的一期工程为世界最大的商业单体建筑 2、京西最大住宅区：世纪城 3、超五星酒店：世纪金源大饭店 4、可租可售、大小通吃 万通创新思维 以往：拿地－开发－销售－服务的串连结构 现在：房屋－土地