福州金融街万达广场整合推广的方案(142页).ppt

观察：坎坷的经营历程 万象城经营不到一年时间，目前位于万象城的福州家电供应商联营商场面临解体危机。该联营商场中规模最大的中博手机城于2007年10月16日开始撤出。面临经营危机，万象城采取了多种方法进行调整，但是短时间内的经营波动还是极大的影响了消费者的信心，仅仅一路之隔却与宝龙城市广场天上地下。 总结： 就项目而言，福州现在的商业项目最多停留在复制、舶来或者万达第二代产品的层面，其竞争力无法与万达第三代项目相比。 万达的第三代产品究竟好在那里或解决了什么问题？ ? 第一代 第二代 第三代 产品种类 纯商业 纯商业 商业、酒店、写字楼、住宅 选址 核心商圈黄金地段 核心商圈黄金地段 城市副中心、城市的新开发区及CBD 规模 5万㎡ 15万㎡ 40-80万㎡ 业态 购物功能组合 购物功能组合 “24小时不夜城”集成功能组合 主力商家 超市+家电+影院 超市+建材+家电+影院 百货+超市+家电+美食+影院 建筑形态 单个盒子式 组合式 综合体，盒子+街区+高层的组合 案例 长沙、南昌、青岛 沈阳、天津 宁波、上海、北京、成都 。。。 万达订单地产发展阶段 第三代 城市综合体 第二代 组合店 第一代 单店 成功 推出订单地产模式 解决问题 成功 引入多家主力店，客户群多样化 解决问题 成功 引入多种物业提高投资回报率，只租不售避免了纠纷 解决问题 只租不售、准确定位、招商在前、规划设计、成本控制、物业管理 第三代城市综合体有何创新和优势？ 万达广场的第三代产品叫城市综合体，英文是HOPSCA（Hotel、 Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment）。 一是选址从城市最核心商圈变为城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD。 二是多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补充，投资收益最大化。 三是商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”。 可以把写字楼销售出去，得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率。 酒店、商业、写字楼综合于一体，能增加比较效益和综合效益，创造“月光经济效益”、24小时商圈，进而刺激晚上消费，增加商业的销售和酒店的入住率。 万达第三代城市综合体与前两代产品的区别在于： 优 势 商业经营模式： ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最先进的商业模式，领先福州同业50年，是真正和世界接轨的商业模式。 在国外有150定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。 哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有万达商业广场。这就是万达商业广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。 商业经营优势： 万达商业广场领入沃尔玛、LV（中国境内首屈一指超10000平米旗舰店）、万达影院、万达酒店（福州目前唯一六星级）麦当劳、肯德基等世界（中国）知名企业压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑； 购、食、娱、闲，多元消费符合。多层客源相互作用，将各种客户资源牢牢抓住，保持24小时全天候持续旺场。 全球招商，实力筛选，众多国际品牌、国内名牌同场经营。 经营实力比较： 实力要素 万达城市广场 传统商场 人气 双口岸 单口岸 竞争 区域没有竞争对手 彼此竞争 业态 多元化、国际主流模式 单一型、传统模式 品牌 500强压阵 没有 文娱休闲设施 集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商业、精装公寓为一体 没有 消费 集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商业、精装公寓为一体多元化消费组合 单一购物 经营 独立经营+统一专业团队管理 统一专业团队管理 规模 20万平方米的多元化消费体验中心 几万平方米 交通配套 交通极为便捷、三桥、多条主干道交汇，地下停车场 极少数停车位 八大保障 1、消费资源占有 占据大福州几何中心位置，直接商圈人口近百万，消费潜力巨大 2、国际团队护航 引进国际驻留管理模式，拥有一批高水准人才，无论在项目规划、商业运作、招商、经等各方面都是国际化的。 3、统一运营 万达商业广场在各大主力商业家独立经营的基础上，统一运营管理，同时，也为小商户提供有针对性的经营管理服务。 4、众多世界500强的成功引进，创福州世界500强加盟之最 招商先行，全球招商，品牌筛选实力商家引进，500强实力压阵。 5、开发商参与经营，仅发售1/7的商业面积，一路管到底 金融街万达广场采用商业地产国际通行规则，不以销售套现为目的，着重商业运行的长期稳定回报和商业资本增值，采用国际通行的租赁、合