第六章 房地产开发组织与相关管理.pptVIP

第六章 房地产开发组织与管理;第一节 房地产项目管理概述第二节 房地产项目实施管理第三节 房地产项目合同体系第四节 房地产项目竣工验收;第一节 房地产项目管理概述;2．矩阵制组织形式;3．项目制组织形式;（二）组织形式选择 从实际应用角度出发，职能制组织更适合于管理本地少量项目开发，本地多个项目或者异地项目开发情况下则会因为效率较低而造成大量决策堆积；矩阵制和项目制则更适合于本地多个项目或者异地项目开发管理。 ;二、房地产项目工程管理模式;五、房地产项目建设流程;第二节 房地产项目实施管理;一、项目投资控制;（二）投资控制的原则;（三）投资控制的关键环节 1．项目可研阶段，确定项目总投资控制指标 2．设计阶段，开展设计优化，推行限额设计 3．招投标阶段，实行清单招标，严控合同条款 4．材料设备采购阶段，选择高性能、低价位产品 5．妥善处理设计变更、严格控制进度款支付 6．工程竣工验收阶段，严格审查工程决算;二、项目进度控制;（三）进度监测与调整 1．进度监测的系统过程 （1）进度计划执行中的跟踪检查 （2）实际进度数据的加工处理 （3）实际进度与计划进度的对比分析 2．进度调整的系统过程 （1）分析进度偏差产生的原因 （2）分析进度偏差对后续工作和总工期的影响 （3）确定后续工作和总工期的限制条件 （4）采取措施调整进度计划 ;三、质量控制;（二）质量控制的原则 1．系统化原理 （1）全过程管理。 （2）全企业管理。 2．PDCA循环原理;（三）质量控制的手段 （1）实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场； （2）尽量减少设计图变更； （3）严格现场签证管理； （4）控制进场材料的质量与成本； （5）严把隐蔽项目的验收关严把材料设备进场关，严格审查施工技术方案和质量保证体系，做好隐蔽工程和中间工程验收和竣工验收，并及时整改。;四、房地产项目风险管理;第三节 房地产项目合同体系;一、房地产合同概述 《中华人民共和国合同法》规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”房地产合同就是开发商和利益相关人签订的以完成项目开发活动为目的的协议，是合同各方遵循的最高规则。 （一）房地产合同概念 房地产合同是指房地产开发运营涉及到的所有合同中，当事人双方就合同内容相关事宜设立、变更、终止权利义务关系而达成的协议 ;（二）房地产合同的类型 房地产开发经营过程中涉及到的合同主要包括：国有土地使用权出让合同、国有土地使用权转让合同、集体土地征用补偿合同、城市房屋拆迁安置补偿合同、房地产工程咨询合同、借款合同、建设监理委托合同、建设物资采购合同、建设工程勘察设计合同、建设工程施工合同、商品房买卖合同、房屋租赁合同、物业管理合同等。;（三）房地产合同法律规范 房地产开发合同的签订应符合法律法规，主要有：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《建筑法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《建设工程勘察设计企业资质管理规定》、《建筑业企业资质管理规定》、《工程监理企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等 ;二、房地产开发合同体系;三、合同总体策划;图6-14 合同策划流程;（四）合同类型的选择 1．单价合同 2．总价合同 3．成本加酬金合同 4．目标合同;四、合同索赔;2．索赔原因 （1）不利的自然条件与人为障碍引起的索赔 （2）工程变更引起的索赔 （3）工期延期的索赔 （4）加速施工费用的索赔 （5）业主不正当地终止工程而引起的索赔 （6）物价上涨引起的索赔 （7）法律、货币及汇率变化引起的索赔 （8）业主风险的索赔;3．处理索赔的方式与主要程序 4．索赔的具体操作内容 （1）索赔计算方法 （2）同期记录 （3）详细情况报告 （4）最终索赔报告;第四节 房地产项目竣工验收;二、竣工验收的条件 三、竣工验收程序 四、竣工结算 （一）竣工结算概念 竣工结算是指已完工程经有关部门点交验收后承发包双方就最后工程价款进行结算。包括施工结算和项目竣工结算。工程竣工结算分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算、建设项目竣工总结算。 （二）竣工结算程序 1．递交竣工结算报告 2．发包人核实和支付 3．移交工程;（三）工程竣工结算的过程 1．工程项目竣工结算的编制基础 2. 工程竣工结算的内容 3. 工程竣工结算的编制调整方法 ;工程经各方竣工验收;本 章 小 结