第四章篇 门店选址与商圈分析.pptVIP

* * 第四章 门店选址与商圈分析 学习目标 一、门店选址遵循的原则与程序 二、连锁门店商圈及界定 三、连锁门店商圈调查与分析 一、门店选址遵循的原则与程序 （一）连锁门店选址应遵循的原则 1、方便顾客购物的原则 （1）交通便利 （2）靠近人群聚集的场所 （3）靠近人口居住稠密区或机关单位集中的地区 （4）符合客流规律和流向的人群集散地段 2、有利于门店开拓发展的原则 3、有利于获取最大的经济效益的原则 （二）优良门店店址的条件与标准 1、商业活动频繁程度高的地区 2、人口密度较高的地区 3、交通便利的地区 4、人们聚集的场所 5、同类商店聚集的街区 （三）门店选址应注意的问题 1、快速车道边 2、周围居民少或增长慢但商业网点已基本配齐的区域 3、同一地区层高的地方 4、近期有拆迁可能的地区 （四）连锁门店选址的程序 1、选择区域与方位 2、制图----寻求最佳位置 3、市场调查 4、具体实施方案的制定和落实 大润发的选址要求 大润发超市，以日常用品为主，选址要求具体需求如下： 土地：面积在30亩以上（约20000 m2）为佳。（覆盖率50%） 交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。 商圈人口：以土地为中心半径3公里人口约30~40万左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口20万也可以开。 建筑物以一层20000m2为最佳，如二层即单层建筑面积均在10000m2以上，总建筑面积20000—22000 平方米，楼层最好不要超过二层。 连锁门店的商圈一般由三部分组成： ◆ 主要商圈（primary trading area） ◆ 次级商圈（secondary tradingarea） ◆ 边缘商圈（fringe trading area） 商圈形状图 核心商圈 边缘商圈 次级商圈 商店 2、商圈形态 （1）商业区 （2）住宅区 （3）文教区 （4）办公区 （5）混合区 （二）影响商圈形成的因素 1、家庭和人口因素 2、产业结构 3、交通状况 4、城市规划 5、门店聚集状况及商业区的形成 （三）商圈大小的决定因素 1、商业信誉 2、经营规模 3、商品种类 4、竞争商店位置 5、顾客流动性 6、交通地理状况 7、促销活动 （四）连锁门店商圈的确定方法 1、经验设定法 （1）根据业态设定商圈范围 （2）根据门店所处位置设定商圈范围 （3）根据零售店市场规模设定商圈范围 （4）根据顾客购买出行方式设定商圈范围 （5）根据顾客购物频率设定门店商圈范围 2、商圈测定常用法则 （1）莱利的零售吸引力法则 美国学者莱利先生研究了美国的都市商圈，总结出都市人口和零售吸引力的相互关系，其成果被称为莱法则或莱利零售吸引力法则 莱利法则的假定是：假定A、B两个城市，处在二者之间的C城市会有多少消费者去A城市或去B城市购物？以此表明A、B两城市的零售吸引力有多大。 莱利法则的内容是：某一城市的零售吸引力与两城市人口成正比，而与中间城市到两城市间距离的平方成反比 Ba/Bb=（Pa/ Pb）×（Db/Da）2 其中：Ba ——a城市从中间地c城市吸引来的购买额 Bb——b城市从中间地c城市吸引来的顾客额 Pa——a城市的人口 Pb——b城市的人口 Da——a城市与c城市的距离 Db——b城市与c城市的距离 案例：a城市人口为42.3万人，b城市为9.2万人；a城市距c城市80.42公里，b城市距c城市61.82公里。那么，c城市流向a城市与b城市的购买额比率是： 答案 这个结果显示c城市去a城市购物的人比去城市购物的人多2.7。两城市店铺可参照法则进行集客力分析。 （2）康维斯的均衡点法则 康维斯，又译康帕斯，为美国伊利诺伊大学的经济研究学者在1943——1948年间对莱利法则进行了深入研究，依据莱利法则，提出了康维斯均衡点公式，用以测量商圈的分界点。 其中：Da——a地到分界点c的距离 Db——b地到分界点c的距离 Pa——a地人口 Pb——b地人口 案例: A与B两地之间的距离为3600米，Pa为10万人，Pb为90万人，求Da 即商圈分界点在距离a地900米的地方。 莱利法则和康威斯法则在欧美日得到了广泛的应用，但也有一定的局限性，因为它不仅是以人口和距离为分界点的影响因素 （3）科亨·阿普波姆法则