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 HYPERLINK / 赢了网 HYPERLINK   HYPERLINK / 法律咨询 遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问  HYPERLINK  房地产抵押法律知识讲解 　　房地产抵押法律知识讲解　　该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。　　以国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用的国有土地使用权同时抵押;以国有土地使用权抵押的，应将该土地上的房屋同时抵押。乡村的土地使用权不得单独抵押;以乡、村企业的建筑物抵押的，其占用的土地使用权同时抵押　　抵押财产　　可以抵押的财产包括　　1.抵押人所有的房屋和其他地上定着物;　　2.抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;　　3.抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;　　4.抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;　　5.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;　　6.依法可以抵押的其他财产。　　抵押合同　　抵押合同应当包括以下内容：　　1.被担保的主债权种类、数额;　　2.债务人履行债务的期限;　　3.抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;　　4.抵押担保的范围;　　5.当事人认为需要约定的其他事项。　　房地抵押　　房地产抵押是指抵押人(债务人或第三人)以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人(债券人)提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以拍卖变卖该抵押物的价款优先受偿;但设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方??取得的，依法拍卖该房地产后，拍卖所得用于交纳土地使用权出让金后的余款，抵押权人方可优先受偿。　　房地产抵押，应凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，且应以书面形式订立抵押合同，并应到原房地权属登记部门办理抵押物登记，抵押合同自抵押登记之日起生效。　　房地产抵押贷款中的五个问题　　随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严;有关房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后，执行不一;房地产多头管理，单位间沟通不够;企业破产、抵押房地产处置受阻;评估机构无序竞争，超值评估等等。这不仅给房地产主管部门造成管理上的混乱，而且给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度。　　一、用假证抵押，重复抵押，债权落空　　首先，不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次，多头抵押。不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押。再者，重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押，过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额，只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。还有一种情况，不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后，又假借挂失，骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款，造成重复抵押。　　分析：这类问题，多发生在开展这项业务的初期阶段，原因是房地产多头管理，部门间沟通不够，有关抵押登记方面的规范性文件滞后，造成金融机构执行一度混乱，无所适从，往往注意到房证而忽略了地证，抵押登记手续不完善，造成金融机构经济损失和房地产部门管理上的混乱。　　对策：金融机构对房地产贷款必须坚持两证齐全，坚持在两主管部门办理完他项权利证书时，方可签订贷款合同。另外，房地产主管部门与金融三家应经常沟通，有条件时，相关基础信息联网，实现信息共享或相互查询信息以便堵塞漏洞。对同一宗地多家贷款抵押时，金融机构要坚持在图上和实地标出抵押范围分割出相应资产的土地面积，然后根据评估报告折合抵押金额，从而保证土地分割抵押的准确性，债权实现的可靠性。　　二、企业破产，债权难以实现　　分析：相当部分企业，从金融机构贷款后，未能改善经营状况，由于包袱沉重，不能按时还贷。有的很快宣告破产，待破产处置资产时，出现了几种情况：　　第一种情况，贷款时，金融机构要求企业以房地