福建福宁湾项目总体策划报告.pptVIP

福建 福宁湾 项目总体策划报告 ;前 言;任何项目发展都必须得天时、地利、人和。马英九成功当选使海峡情势大变，经济发展将成为两岸主旋律，是天时；拥有东南沿海宝贵的土地和滨海资源，是地利；投资人把握历史机遇的气魄和果断，与当地政府和人群高度一致，是人和。 随着交通条件的改善，霞浦不再是偏居一隅的海边小城，　凭藉自身的丰富的海洋资源优势，霞浦福宁湾项目有条件成为东南沿海度假天堂中的一颗灿烂明珠。;目 录;目 录;第一章 霞浦项目自身条件、房地产市场及项目目标;霞浦福宁湾围垦项目位于霞浦县城东南侧福宁湾,围垦总面积34100亩，东面向大海。 其中：农业区16400亩，水产养殖区7460亩，滞洪区7640亩，新城区建设用地2600亩。海堤全长5434m。堤线朝向开敞式海域。 ; 地块现状：海堤内主要为大面积的尚未开发的高滩地，近岸为岩滩、砾石滩、湾的中部过度为淤泥滩。 地块四至：北至塔下山、松山，并与中心城连接；南靠南歧山尖鼻头；西接福宁工业园；东临福宁湾。 地块属性：属于滨海型滩涂用地。;福宁湾围垦项目地块区位：位于霞浦新城东南部。面向东海。;项目现状图片;; ; ;2006年全县共有房地产开发企业28家，共有开发项目13个，其中已开工项目9个，施工面积30.59万平方米，新开工面积16.73万平方米。房地产开发累计完成投资27793万元，占城镇固定投资额的26.5%，与2005年同比投资上升3.3%，其中住宅投资13105万元，同比增长27.25%. 2006年全县商品房合同销售备案629份，销售备案总面积6.6万平方米，销售备案总金额17356.7万元。2006年，存量二手房交易822宗，成交面积16.29万平方米，比上年增加9.33%.销售金额16507.56万元。空置面积比上年同期下降75%。 2006年，非住宅商品房平均价格为4522元/平方米，商品房住宅均价2261元/平方米，据调查，2007年商品房住宅均价约至3400元/平方米，最高上摸至3840元/平方米，别墅3610元/平方米； 2006年1-12月，全县共办理房地产抵押权登记1860宗，面积36.84万平方米，信贷金额为43202万元。其中商品房按揭抵押638宗，面积6.52万平方米，金额10924.1万元，占业务量的34.3%，预售商品房抵押转现房抵押284家，面积2.96万平方米，金???3758.2万元。 （资料由霞浦县房管所提供）;资料三：霞浦县人口情况;说明： 1、霞浦城市容纳力有限，基础弱，外来人口少，城市增容速度虽快总量少。 2、2600亩按中等开发强度计算将容纳约8万人口。2600亩土地供应短期内显然远远超出霞浦城市的容纳力。这里还没有计算城市其它推向市场的建设用地（目前平均每年推出１００亩）。 3、如果2600亩的建设用量在霞浦消化(按平均城市容积率计算)，需要将城市现有人口全部迁移至此，缺乏现实性，同时要求项目必须具备超强吸引力的产品。 4、目前看，项目区位偏离城市中心，如果缺少超常规手段拉动，靠城市现有成长速度，市场对本项目认知度不会太高，二级市场的土地价格有天花板。 5、 开发2600亩土地，目标市场不能只集中在霞浦，需要利用福宁湾围垦项目潜力资源，在更广阔的市场上竞争。 6、 基于此，福宁湾围垦项目核心是提升项目价值（从城市经营角度亦如此）。;（S）优势;所在城市小、规模小，基础弱、经济总量小；在小市场进行大规模开发困难；　 城市增长慢：项目虽然规划是滨海新城一部分，但按现有速度”正常“城市增长，需要相当长的时间才能发展到项目地块； 　; 海峡两岸共同市场为项目带来机会，福建省“先行先试” 的对台政策为项目的产业发展提供了机会； 环三都澳经济区域的建设，已成为福建省尤其是宁德市重中之重的工作任务。环三都澳区域发展，对项目产生正面影响（工作室在说服宁德政府在台湾做广告），给项目带来发展机会； 随着经济的发展，越来越多城市的人均GDP超过3000美元，生活水平的不断提高，休闲时间的不断增加，将促进休闲度假产业的发展。霞浦旅游资源丰富，有可能成为旅游目的地。闽东地区旅游原本落后，给项目发展带来机会。;（0）机会;当地市场对项目支撑不足，是项目面临的较大考验； 项目时间跨度长，政府支持力度的变化可能给项目造成风险； 项目时间跨度长，市场变化给项目带来风险； 不可抗拒的自然风险如地震、台风、海啸、及意外事故等引起的风险。 ;综述; 不谋全局者，不足谋一域。 不谋万世者，不足谋一时。; 关键点： 利用外部环境因素创造价值 国际环境，台海环境，宁德环境，三都澳环境，霞浦环境，福宁湾环境 2. 利用内部环境因素创造价值 霞浦福宁湾围垦项目工程规划，围垦项目市场定位，围垦项目规划，围 垦项目设计，围垦项