2009年深圳市小产权房专题研究.ppt

* 1 本报告严格保密 深圳市众厦地产顾问有限公司 2 本报告严格保密 Real Estate Service Dedication to Your Trust 地产服务 专注为你 本报告严格保密 小产权房专题研究 2009-7-23 版权声明： 本项目是众厦地产顾问有限公司研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、 引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 技术事业部 4 概念 定义 什么是小产权房 分类及特点 产生的原因 市场 聚焦 众厦 观点 本报告严格保密 众厦观点 解决建议 报告思路 市场现状 政策解读 业界声音 问题 透析 消费者视角 发展商视角 社会视角 5 本报告严格保密 小产权房定义 Property Right 什么是小产权房？ 分类及特点 产生的原因 6 本报告严格保密 所谓小产权房屋（又称乡产权房屋），是指在农民集体土地上， 由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产 开发企业联合开发建设，未缴纳土地出让金等费用，并由乡（镇 ）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。 这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委 会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。 狭义概 念 即不完全产权房屋，是指未办理统一规划、征收和出让手续，直接 在国有或集体所有性质土地上，违法违规建设或超标准建设所产生 的房屋，即违建房。由于购买者仅与房屋筹建者签订了交易合同， 只有房产部分的使用权和收益权，但无法获得国家房管部门颁发的 房产证，无法进行抵押、赠与和拆迁补偿。一但房屋产权发生变更 或纠纷时，购买者各项权益均不能得到法律的保障保护。 广义概 念 即市场商品房，拥有完全产权，得到国家承认并合法登记的私人 财产，其权益部分包含了房产使用权证与国有土地使用权。享有 房地产应有的各项权益，在进行市场交易过程时，无需缴纳土地 出让金，符合交易时限规定的也无须缴纳房产增值部分的税费。 大产权 房 什么是小产权房？ 具明显的局限性，只能满足低端的服务需求 易引入正规物管，可提供与商品房社区无异的物业 管理服务 后期物管 无独立房产证，只能分配给本村村民，城镇居民不得 购买 有整体房产证，但法律禁售，无法分户办理独立房 产证 销售产权 参差不齐，整体质量低档 与正规商品房质量相当 工程质量 擅自占用集体土地，搭建自用住宅以外的民宅建筑， 用于出租出售赢利 改变土地房屋使用功能，并将非市场商品房进行市 场销售或租赁等商业赢利 违规行为 明令禁止此类住房的建设，重点打击违建，抢建现象 可按正规商品房开发流程开发建设，开发行为受法 律保护 开发要求 不确定 有法定的使用年期 使用年限 农村集体用地 划拨用地、或非市场住宅用地 土地性质 违法自建房 未按土地使用要求开发的房屋 分类 7 小产权房分类 一种是在集体用地 上或者占用耕地违 法建设的。将农民 集体所有建设用地 使用权流转，用于 商品住宅开发的违 法建筑。 一种是在政府划拨 或出让的土地上， 不按规划功能开发 或使用，并将限制 销售的房屋直接在 市场上进行销售， 有产权纠纷隐患的 不完全产权房。 一种是在军队享有 使用权的土地上， 进行房地产开发， 之后卖给军人以外 的地方居民而产生 小产权房，俗称“ 军产房”。 本报告严格保密 8 本报告严格保密 小产权房特点 产权不受法律承认，合法权益无法得到法律保障，是小产权房最大特点。 小产权房 服务差 价格低 无法办理 房屋产权 登记，合 法权益难 以得到保 护。 无产权 同样位置只 是商品房价 的20％至50 ％。物业、 水电等费用 便宜。 开发工程 多承包给 小建筑商 ，质量难 保证 。 质量差 无物管，或 指定成立管 理机构进行 管理，服务 管理水平不 是很高。 9 本报告严格保密 产生的原因 原因一 建国以来，中国工业化 高速发展，人口向城镇 快速集中，造成城市住 宅市场需求膨胀。但由 于利益原因，一线城市 的商品房开发量巨大， 而满足中低端收入人群 的社会保障性住房长期 供给不足，促使小产权 房出现并不断膨胀。 原因二 改革开放以来，没有依 据《宪法》规定落实农 村集体土地使用权可流 转原则，土地开发与管 理使用方面的法律法规 空缺，使农村集体土地 使用权无法进入市场资 源体系产生经济效益。 导致村集体、村民、投 资人在经济利益驱动下 大量违规建设小产权房。 原因三 近年以来，没按照1998年 《国务院关于进一步深化城