预结算管理手册 北京天奕兴华投资有限公司.docVIP

第一章 总 则 一、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合总公司成本管理的要求，制定本制度； 二、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的； 三、成本监控的任务是遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。 第二章 房地产成本监控 一 、成本监控系统 1、根据总公司的管理体制，建立以总公司管理监控为中心、各分（子）公司以操作监控为中心的房地产成本监控系统。实行总公司领导下、分（子）公司项目总经理负责、各职能部门具体实施的运行机制； 2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控； 二、成本监控的要求 （一）制度建设 根据公司发展的需要，制定以下管理制度： ◆ 成本管理责任制及监控程序； ◆ 合同管理制度； ◆ 工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)管理制度； ◆ 预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)管理制度； ◆ 费用控制制度； ◆ 材料设备管理制度； （二）成本计划管理 1、各分（子）公司根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况： ◆ 开发产品成本计划； ◆ 期间费用计划； ◆ 降低成本技术组织措施计划。 2、 成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。 （三） 成本分析检查 1、各分（子）公司在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析， 以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是： ◆ 计划及其执行情况； ◆ 实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因； ◆ 分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策、评价、结论与提示。 2、总公司根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。 第三章 房地产开发环节的成本控制 一、立项环节的成本控制 新项目立项时必须提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团管理层讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容： ◆ 成本费用估算和控制目标及措施； ◆ 投资及效益测算、利润体现安排； ◆ 税务环境及其影响； ◆ 资金计划； ◆ 投资风险评估及相应的对策； ◆ 项目综合评价意见。 二、规划设计环节的成本控制 1、规划设计单位的选择，但应遵循以下原则： ◆ 能由总公司设计部完成的规划设计工作，应由总公司设计部自行完成； ◆ 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。 2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报总公司领导，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计； 3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》； 4、设计、工程、成本人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。 三、施工招标环节的成本控制 （详见总公司招投标管理手册） 四、施工过程的成本控制 （一）现场签证 1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理； 2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和项目预算人员、监理单位现场管理人员和施工单位共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关； 3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据； 4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证； 5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。 （二） 工程质量与监理 1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效