用“无形的手”把“蛋糕”做大做好.doc

用“无形的手”把“蛋糕”做大做好 ── 对以经营城市推进中心城市建设的建议 我市提出建设开放型区域性中心城市之后，由于各级各部门的共同努力，全市城镇化建设取得重大进展。市区规模不断扩大，城市功能日臻完善，品位逐步提高，相继成为省级园林城市和全国园林绿化先进城市，获得省人居环境范例奖，通过了国家级园林城市验收。以县城和10个重点镇为主的小城镇建设也取得新的成效，全市城镇化体系正在形成。 党的十六大报告明确提出要加快城镇化进程，并把城镇人口的比重有较大幅度提高作为全面建设小康社会的一项重要目标。对照十六大精神，可以看出，我市建设中心城市的决策是完全正确的，今后需要进一步加大力度，加快推进步伐。而运用市场手段经营好我们的城市，无疑是其重要的突破口。根据最近的调查，我市在经营城市方面，目前还处于起步发展阶段，潜在的制约因素和困难还不少，主要有：一是经营城市的理念还不够强。“财政给多少钱办多少事，有多少钱办多少事”的观念仍然存在，没有认识到城市本身是最大的国有资产，是可以经营、可以增值的，不注重利用市场手段筹措城建资金。二是缺乏新的经营思路。一谈经营城市，不少人仅仅停留在垄断土地一级市场这个层面上，而对我们长期投入已经形成的包括自然资源（如土地、水域）、劳动资产（如城市基础设施、公益设施）和相关的延伸资产（如历史文化、城市风光）等综合资产，缺乏整合开发、转化增值、良性循环的经营思路。三是小城镇经营举步维艰。我市确定10个重点镇加快城镇化步伐，但由于多种因素的影响，一些镇的产业支撑力较弱，尤其是二、三产业发展不快，难以走出“特色产业带动城镇发展”的路子，短期内吸引大批农民转向非农产业、转入城镇居住难度更大。一些镇在“以地生财”、小区开发等方面还没有破题，镇区内的村仍在沿袭传统的批宅基地的办法，造成土地难增值、城镇难经营。四是经营城市的机制还没有真正建立起来。我们的城市综合管理体制改革滞后于城市的发展，多头管理、多头执法的现象比较突出，隐性建设成本较高，直接影响了项目经营者的积极性。经营城市涉及的建设、土地、房产、水利、电力、林园、财政等多部门的协作机制也不够健全，开发建设项目靠行政推动的多，靠市场运作的少，经营城市的效益大打折扣。 针对以上问题，我们建议： 第一，经营城市的思路要变宽变活。观念变天地阔，市场经济条件下拓宽经营城市的思路，就是拓宽城市建设的财路。各级领导干部都应牢固树立“三个理念”，即土地和基础设施是国有资产的理念、土地资产可转化为土地资本的理念和政府经营的理念，改变“有多少钱办多少事”的传统观念，确立“办多少事筹多少钱”的新观念，真正把城市发展纳入到经营的轨道上来。在推动中心城市建设的全过程，坚持把城市作为资本来经营，作为企业来经营，作为财源来经营，不断创新经营城市的思路，探索以地生金、以路生金、以河生金、以林生金等新的路子，盘活存量，扩大增量，创造最佳经济效益，为城市建设和发展积累更多的可变资本。 第二，追求城市资本运作的最大效益。城市资本的特殊性决定，经营城市必须将国家规定和政府投入形成的土地、道路、基础设施等资产实行垄断经营。比如，对城市土地的经营，需要健全完善土地储备供应制度，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式，将所有规划区内的国有存量土地以及新增建设用地，全部纳入土地储备管理，垄断土地一级市场，然后对土地进行前期开发包装，把“生地”变成“熟地”，提高土地的价值。在此基础上，改革只出售土地使用权，由开发商自行开发经营的单一经营模式，将土地使用权、房地产开发权、开发收费优惠“三权”合一作价，公开拍卖，最大限度地提高土地资产收益。对中心城区、繁华地段和城市村庄改造，应采取竞价出让、股本经营、土地置换、成片开发等多种经营方式，提高土地资本经营效益。对沿河的开发经营，可以考虑由市建委或市水利局一家牵头，成立一个由政府控股、社会参与的股份制开发公司，综合经营沿河的园艺项目、水面开发项目、休闲娱乐项目等，并通过招商引资、公开招标、转让预期经营收益等措施，吸引外商和民间资本参与经营，尽快使沙澧河市区段形成集旅游、休闲、娱乐为一体的风景带。 第三，放开搞活城市设施和无形资产经营。对现有的基础设施，除纯公益性设施外，凡自身能够带来效益并能进入投入产出良性循环的，都尽可能运用市场化手段经营；对新建基础设施，全面放开投资领域，放宽市场准入，鼓励社会资本参与，尽可能股份化运作。要着力培育城市品牌，可以考虑对市区现有主干道、桥梁及其它标志性建筑和公园、学校、医院等的广告权、冠名权进行公开拍卖，也可以借鉴推广开源新区认养树木的办法，调动民间推动“森林进城、森林围城”计划的实施。 第四，盘活存量，整合城市国有资产。借鉴外地经验，建议对城市国有资产进行明确界定，可以考虑将机关事业单位占有的经营性国有资产、对外出租的