海外物业管理.ppt

一、物业管理的溯源 物业管理行为最先产生在19世纪60年代的英国。（工业革命后城市规模和人口的流动已经不能满足社会的需要，在伯明翰，一名叫希尔的女屋业主为出租的物业制订了一套规范，来约束租户。这就是早期的物业管理。） 二、海外物业管理的发展 现代物业管理及其行业形成并发展于美国 在19世纪末至20世纪30年代。其经历了四个 阶段： 政府高度介入且偏重于行政管理阶段。 宏观物业管理方向与方式基本不变阶段。 减少政府干预，扩大民间作用阶段。 物业管理体制日益健全和成熟阶段。 三、物业管理的基本知识 物业也称为房地产和不动产。海外有以下几 种不同的解释： 香港的学者认为房地产是一种属性多样化的产品，房屋的面积和空间只是其中的一个属性，其他还包括地区、设施之类的。 台湾的学者认为：不动产就是土地及土地上的定着物。 日本民法中界定“不动产是指土地及其定着物。 美国和我国的学者认为：房地产是房产和地产的合称，是房屋和土地在经济方面的体现。 物业管理的几种解释 香港学者认为：物业管理是出于各种目的使用或占有楼宇而引至的多种人类活动和交互式活动。 日本专家说：物业管理是贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，从建筑物的设计、建造、保养到最后拆除的全程服务。（费用比例建筑费用占25%,维护费用占75%，跟我国不同) 美国和中国专家认为：物业管理是专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及契约行使管理权，运用现代管理学和先进的技术对投入的物业以及经营方式进行管理，同时对物业周围的环境、公共绿化等统一实施专业化的管理，向业主或租户提供多方面的综合化服务。 物业管理的类型 委托服务型 委托有以下两种：1、开发商自己组建物业管理公司，对所出售的物业进行管理。2、开发商以招标的方式委托中标的专业性物业公司进行管理。 租赁经营型 租赁有以下两种：1、房地产开发房子后并不出售，而是交给属下的物业公司进行出租经营和管理，通过租金收回投资获得利润。2、开发商建成房屋后出售，然后向买家租下整栋房屋后进行长期性分租。 物业管理的原则 海外物业管理的运作 海外宏观物业管理的内容：土地用途管理、物业权属管理、转让管理、租赁管理、整个社会的物业综合环境的管理。 海外宏观物业管理的运作 土地用途管理：站在城市经济、社会、环境综合平衡发展的角度，按照产业发展规划和城市发展规模，采用科学的方法，对城市计划范围内的用地进行合理的统筹性的安排，并对用地过程进行有效管制的政府行为。土地用途管理的做法随土地所有制的不同而不同。 海外的经验做法： 1）城市土地利用社会化，进而实现土地公有化（二战以后得很多国家） 2）土地使用按照城市规划及配套管理条例进行（例举：美国、英国、德国、法国、日本） 美国 美国没有全国统一的城市规划法，而是授权各州根据各城 市的规划条例制定城市规划。其城市规划也是只起劝告作 用，没有法律约束力作用。 美国十分重视城市规划，采用了六种土地利用管理制度：地 域制、用地分割管理制、公图制、建筑标准、环境影响评价 报告制、限制性的私人契约。其中最重要的是地域制。 在美国，城市规划具有很高的权威性，任何投资者都必须严 格遵守规定，否则就会受到行政和法律的制裁，蒙受巨大的 经济和声誉损失。 日本 日本的城市规划是一种分级编制，构成完整规划体系的规划。 其规划编制大体步骤：基本构想 土地利用规划 城市基础 设施规划 实施计划。 日本编制土地利用规划时的基本构想： 城市规划是调整土地利用主体间各种矛盾的杠杆。 城市规划是防止城市无序扩张的保障。 城市规划是为了满足空间需要。 法国 法国也制定了城市基本规划和土地占用规划，且具体 规定被禁止采用的土地利用形式。 法国的土地分区制规定：工业设施附近不宜有居住 区，在工业区内除了那些为了确保工业设施的正常运 转而必须居住在那里的人的住房外，禁止建设其他住 房。 法国还用法律规定土地所有者在土地利用方面的义 务。 德国 德国城市规划的特点表现在制定过程的“地方政府+专家+公 众参与”的三结合上。 地方政府若想对已做好的或现有的城市规划方案进行修改，则需要地方政府、地方议会、地方政府所辖的专业委员会共同提出修改报告。 该地所有市民特别是那些规划修改过程中将要涉及的市民，在规定期限（一般为4周)提出看法。 在规定的4周时间内，地方城市规划局会尽可能的收集并整理公众意见。 物业权属管理 物业的权属管理包括产权管理和产籍管理，宏观的 物业管理主要指土地的权属管理。即依据国家法 律、政策的规定来确定土地的权利归属关系，并且 进行管理的政府行政行为。土地的所有权指土地所 有者在法律规定的范围内，对土地的拥有、占有、 收益和处分的权利。对土