2011年广东中山商业地产市场格局及分析报告（32页）.pptxVIP

1 机遇所至 大势所趋 2011年中山市商业地产市场格局及分析报告 合富辉煌（西部区域）中山市研部 2011-5-10 2 合富辉煌（西部区域）中山公司市研部 新政之下，商业投资正当时，商业物业俨然已变身投资首选 “香饽饽 面对住建部、国土局、央行、银监会等相关部门连续出台的系列调控政策，让投资住宅与商业物业的首付门槛站在了同一条起跑线上，或会加重新一轮投资住宅的观望情绪，似乎昭示着这样一个信息：未来，市场将是大量商业化 的市场。 面对全国商业一片红的大好局面，中山的商业地产市场又是怎样的呢？ 3 合富辉煌（西部区域）中山公司市研部 商业地产发展综述 中山商业地产发展环境 中山市商业地产格局 中山商业未来发展趋势 4 合富辉煌（西部区域）中山公司市研部 商业地产背景环境 商业地产发展综述 2009年以来住宅市场的持续火热，迫使宏观调控政策不断加码，2010年至今，中央陆续出台的严厉调控政策，直指商品住宅：规定二套房首付不低于五成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，以及遍布全国各主要城市的限购等。除了90平方米以下的首次置业，多种政策组成叠加效应，几乎影响到了所有住宅需求。但是，商业项目由于此前已执行较为严格的信贷政策，本轮新政对于商业地产的影响较为有限。此外，虽然自2010年起货币政策日益趋紧，而通胀预期仍然存在并愈加强烈，导致部分房地产投资者将目光转向商业地产，不断推高了商业地产的价格。 5 合富辉煌（西部区域）中山公司市研部 商业地产概念 商业地产发展综述 商业+地产，先商业后地产 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式，商业地产的形式多样，规模有大有小，大型商业如Shopping mall项目，可以达到几十万方，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小，对于规模庞大的商业地产，其经营多采用整体开发、统一经营管理，以租金为投资回报的模式，对于小规模的商业地产而言，经营管理模式非常多样化，既有统一经营管理模式下租金回收的方式，而更多的小规模商业项目，如住宅社区中的底层商铺则采用商铺出售、零散经营的模式。 6 合富辉煌（西部区域）中山公司市研部 商业地产分类 商业地产发展综述 邻里型 社区型 区域型 超区域型 商圈半径（公里） 1－2 3－5 10－20 30－40 时间距离（分） 3－5 5－8 10－15 20－30 商圈人口（万人） 1－2 5－10 50－100 200以上 停车场容量（辆） 50－100 300－500 2000－5000 5000－10000 商 店 组 成 超级市场 综合超市1家 百货店2家 百货店2－6家 专业商店 专业商店 综合超市2家 综合超市2－3家 综合店 饮食服务 服装店 服装店 药店 其它 饮食服务 饮食服务 洗衣店 杂货店 杂货店 其它 其它 其它 10－20家 20－40家 100－200家 180－250家 7 合富辉煌（西部区域）中山公司市研部 商业地产与住宅区别 商业地产发展综述 商业地产的开发与一般住宅（指普通住宅、公寓、别墅）的开发还有许多不同，主要表现在以下几个特征： 1、商业地产投资大、风险大、回报率高 2、商业地产可供选址少，规模选择复杂、规划难度高 3、商业地产具有可分割性 4、商业地产的建设和投资回收期长 5、商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道 6、政府政策作用明显 8 合富辉煌（西部区域）中山公司市研部 商业地产特点 商业地产发展综述 商业地产的特点 （1）开发场所的择优性（交通要道、临街、周围有巨大消费群） （2）功能定位的差异性 （3）物业经营的多样性（出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营） （4）业态组合的复杂性 （5）主力品牌的号召性 （6）装修配置的层次性 （7）保值增值的可靠性（土地增值、装修、商业经营） （8）抵押融资的变现性 （9）开发经营的风险性 （10）服务管理的专业性（物业管理、商业经营管理） 9 合富辉煌（西部区域）中山公司市研部 历史上的八次业态创新 商业地产发展综述 次数 名称 业态开始时间 高潮期 特征 1 百货商店 1852年 1860－1940 扩大品种 2 一价商店 1878年 1880－1930 同一价格 3 连锁商店 1859年 1920－1930 组织创新 4 超级市场 1930年 1935－1965 自选购物 5 购物中心 1930年 1950－1965 商店聚集 6 自动售货机 第二次世界大战后